Despejo de Maricarmen levou milhares às ruas e voltou a centrar atenções no acesso à habitação em Espanha. Os preços de compra sobem a dois dígitos, as rendas não param de crescer e a oferta falha nas zonas mais pressionadas.
Imagens de María del Carmen Abascal, conhecida como Maricarmen, enquanto era despejada da sua casa em Madrid tornaram-se no mais recente símbolo da crise de acesso à habitação em Espanha.
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A mulher, de 87 anos, vivia em regime de arrendamento naquele imóvel há cerca de 70 anos. Segundo o Sindicato de Inquilinas de Madrid, após uma mudança de proprietário foi proposta uma subida da renda dos cerca de 500 euros para 2.650 euros por mês, mais tarde reduzida para 1.650.
Depois de várias tentativas para travar o despejo, Maricarmen acabou por ser despejada e foi posteriormente transportada para o hospital. O caso desencadeou mobilizações que rapidamente ultrapassaram Madrid.
Mas a dimensão da reação é difícil de compreender se se olhar apenas para este despejo. O caso de Maricarmen surge numa altura em que o acesso à habitação se transformou numa das principais pressões económicas para muitas famílias em Espanha.
Espanha: quanto tem subido o preço da habitação?
Os preços de compra estão atualmente a crescer a ritmos de dois dígitos. O Índice de Preços da Habitação do Instituto Nacional de Estatística (INE) registou um aumento homólogo de 12,2% no segundo trimestre de 2026.
A habitação usada, que representa a maior parte do mercado espanhol, encareceu ainda mais, 12,9%, enquanto a habitação nova subiu 7,4%. Só em relação ao trimestre anterior, os preços aumentaram mais 3,4%.
O problema não afeta apenas quem quer comprar casa. O preço médio anunciado do arrendamento atingiu 15,1 euros por metro quadrado em agosto de 2026, segundo o portal Idealista, mais 5,8% do que um ano antes. E estes aumentos acumulam-se sobre os incrementos registados nos últimos anos.
A consequência é que o custo da habitação absorve uma proporção elevada dos rendimentos de muitos lares, sobretudo dos que vivem em casas arrendadas.
De acordo com dados do INE, em 2024 28,1% das pessoas que arrendavam uma habitação a preço de mercado destinavam mais de 40% do seu rendimento disponível aos custos de habitação. A média da União Europeia era de 19,2%.
Assim, o problema de acessibilidade não se resume ao facto de as casas serem mais caras. Para uma parte importante dos inquilinos, manter uma habitação consome uma proporção muito elevada dos seus rendimentos.
Porque é que os preços e as rendas subiram tanto?
Os especialistas sublinham que não existe uma única explicação, mas há um desequilíbrio fundamental por detrás da situação atual: nas zonas onde mais pessoas querem ou precisam de viver não está a ser criada habitação suficiente para absorver a procura.
Espanha continua a ganhar população e a criar novos agregados familiares, enquanto a construção de habitação mantém-se muito abaixo dos níveis registados antes da crise financeira.
O Banco de Espanha tem apontado repetidamente o défice de oferta como um dos principais fatores de pressão sobre o mercado, sobretudo nas zonas economicamente mais dinâmicas, onde a população e o emprego mais cresceram.
Isto obriga a uma distinção importante. Espanha não carece literalmente de habitação em todo o território. Há municípios com população estagnada e imóveis vazios. O problema é onde se encontram essas habitações.
A pressão concentra-se sobretudo em Madrid, Barcelona, nas ilhas, em grande parte do litoral mediterrânico e noutros grandes centros urbanos e turísticos. Uma habitação vazia num município com pouca atividade económica não resolve a escassez de apartamentos em Madrid, Málaga, Barcelona ou Palma.
Espanha: porque não constrói simplesmente mais habitações?
Parte da resposta reside nas consequências da anterior crise imobiliária. Antes de 2008, Espanha viveu um enorme auge da construção alimentado por crédito barato. O rebentamento da bolha provocou o desaparecimento de numerosas promotoras, problemas no sistema bancário e um colapso da atividade de construção.
A construção residencial recuperou mais tarde, mas nunca voltou àqueles níveis. Isto também ajuda a perceber porque é que o mercado atual apresenta diferenças significativas em relação ao que antecedeu a crise financeira. O Banco de Espanha assinala que a produção de habitação nova continua a ser muito mais moderada do que em ciclos expansivos anteriores e que o défice de oferta se concentra especialmente em determinadas zonas.
Além disso, construir habitação leva tempo. Transformar o solo, obter licenças urbanísticas, conseguir financiamento e erguer um edifício pode demorar anos. A oferta imobiliária responde portanto lentamente quando a população de uma cidade cresce rapidamente. E essa lentidão tem consequências nos preços.
Se dezenas de milhares de pessoas precisam de habitação adicional numa determinada zona, mas o parque residencial mal aumenta, a concorrência pelos imóveis existentes intensifica-se.
Que papel têm os fundos de investimento e os grandes proprietários?
A propriedade das habitações arrendadas também está mais concentrada do que pode sugerir a imagem do pequeno senhorio com um único apartamento arrendado.
Segundo um relatório elaborado pelo Ministério do Consumo em colaboração com o CSIC, apenas 39% das habitações de arrendamento permanente estão nas mãos de particulares que têm uma única casa alugada. Os 61% restantes pertencem a multiarrendatários particulares (proprietários com duas ou mais habitações em arrendamento), pessoas coletivas, entre as quais se incluem empresas e fundos, e entidades públicas.
A concentração observa-se também quando se analisam apenas os proprietários particulares. 52,8% das habitações arrendadas por pessoas singulares pertencem a proprietários que têm duas ou mais casas em arrendamento.
O fenómeno é particularmente visível em algumas das cidades onde os preços da habitação são mais elevados. Entre as habitações arrendadas por particulares, as que estão nas mãos de multiarrendatários representam 60,8% em Barcelona, 56,4% em Madrid e 55% em Valência.
Além disso, o parque nas mãos de multiarrendatários tem crescido mais depressa. Entre 2016 e 2023, as habitações arrendadas por particulares com dois ou mais imóveis alugados aumentaram 39,9%, face aos 30,4% registados entre os proprietários com uma única habitação em arrendamento.
Mas quem detém as habitações é apenas uma parte da equação. A outra está em quantas pessoas e agregados familiares competem por uma oferta que cresce mais devagar.
Que papel desempenha o aumento da população?
Espanha aproxima-se dos 50 milhões de habitantes depois de vários anos de forte crescimento demográfico, impulsado sobretudo pela imigração. Este crescimento aumenta a população ativa, o número de trabalhadores e a procura de bens e serviços, mas também reforça a necessidade de habitação.
Além disso, para compreender o mercado imobiliário importa tanto o número de habitantes como o número de agregados familiares. Um casal que se separa e passa a necessitar de duas casas, jovens que saem de casa dos pais ou trabalhadores que se mudam para outra cidade criam novos lares mesmo que a população total quase não se altere.
Quando o número de agregados familiares cresce mais depressa do que o parque residencial disponível, aumenta a concorrência pela habitação. Este fenómeno é particularmente visível em grandes centros de emprego como Madrid, onde novos residentes, trabalhadores, estudantes, famílias e jovens que querem sair de casa competem por uma oferta limitada.
O que acontece com os compradores estrangeiros e os alojamentos turísticos?
Ambos fatores têm impacto, mas o seu peso varia muito consoante a zona. As habitações destinadas a turismo podem reduzir a oferta disponível para arrendamento residencial em bairros com forte procura de visitantes, sobretudo nas grandes cidades, nas ilhas e em alguns destinos costeiros.
A procura internacional também desempenha um papel importante no mercado de compra e venda. Segundo o Colégio de Registradores, os compradores estrangeiros estiveram na origem de 15,98% das transações de habitação em Espanha durante o segundo trimestre de 2026, a percentagem mais alta registada até agora. A sua presença é particularmente elevada nas Baleares, onde representaram 32,27% das operações, e na Comunidade Valenciana, com 31,03%.
Mas falar de “compradores estrangeiros” engloba realidades muito diferentes. As nacionalidades com maior presença no conjunto do mercado espanhol continuam a ser sobretudo europeias e marroquinas. Os dados dos Registradores de 2025 colocavam britânicos, alemães, neerlandeses, marroquinos, romenos, franceses e italianos entre as principais nacionalidades dos compradores estrangeiros.
A procura latino-americana também está presente, embora o seu peso seja inferior ao da europeia. Segundo o Colégio de Registradores, os compradores procedentes da América do Sul representaram 5% das aquisições realizadas por estrangeiros no primeiro trimestre de 2025. A sua presença pode, além disso, ser mais significativa em determinados mercados locais.
Parque de habitação social reduzido
Há ainda outra característica importante do mercado espanhol: o parque de arrendamento social é muito reduzido em comparação com o de outros países europeus.
Segundo a Comissão Europeia, as habitações destinadas a fins sociais representam cerca de 1,5% a 1,7% do parque habitacional em Espanha, face a uma média entre 6% e 7% na União Europeia.
Isto significa que uma proporção maior de lares com rendimentos baixos ou médios depende diretamente do mercado privado. Em países com um parque de habitação social mais amplo, uma parte maior da população pode aceder a arrendamentos cujo preço não depende exclusivamente das condições de mercado.
Em Espanha, quando as rendas privadas sobem rapidamente, existe um parque público relativamente pequeno capaz de absorver os lares que já não conseguem suportá-las.
Os jovens mostram outra face do problema
Um dos indicadores mais claros das dificuldades de acesso à habitação está, paradoxalmente, fora do próprio mercado imobiliário: muitos jovens simplesmente não chegam a entrar nele. Em 2025, 44,3% dos espanhóis entre os 26 e os 34 anos continuavam a viver com os pais, uma das percentagens mais altas da Europa.
Entre estes, quase metade (47,3%) apontava como principal motivo o facto de não poder comprar ou arrendar uma habitação. E entre as pessoas de todas as idades que tinham procurado outra casa mas acabaram por não se mudar, quase sete em cada dez indicaram os preços excessivos como principal obstáculo.
Isto ajuda a explicar porque é que o debate sobre a habitação afeta gerações muito diferentes. Os jovens encontram dificuldades para se autonomizarem. Os inquilinos enfrentam rendas elevadas. As famílias competem por casas de maior dimensão. E determinados inquilinos idosos podem ficar em situações vulneráveis quando muda a propriedade ou as condições contratuais das suas habitações.
Porque é que o caso de Maricarmen desencadeou tanta mobilização?
A história de Maricarmen condensa muitas destas tensões num único caso. Não se trata de uma jovem a tentar entrar pela primeira vez no mercado imobiliário, mas de uma mulher de 87 anos que passou cerca de sete décadas a viver na mesma casa.
O seu despejo colocou assim o foco noutra dimensão da crise da habitação: a insegurança residencial não afeta apenas quem procura casa ou tenta sair de casa dos pais, mas também pessoas que vivem há décadas em regime de arrendamento quando muda a propriedade ou as condições dos contratos.
As circunstâncias concretas do caso geraram ainda uma disputa política. O Governo central, a Comunidade de Madrid, o município, a propriedade e as organizações de inquilinos divergiram sobre as responsabilidades e sobre que medidas poderiam ter sido adotadas para evitar o despejo.
A Amnistia Internacional defendeu que despejar Maricarmen sem lhe oferecer uma alternativa habitacional adequada violou os seus direitos, enquanto as diferentes administrações se têm responsabilizado mutuamente pelo sucedido.
Mas as mobilizações foram além do caso particular de Maricarmen. O seu despejo ocorreu numa altura em que comprar uma casa se torna cada vez mais caro, as rendas continuam a subir e uma parte importante dos lares tem dificuldades em suportar esses custos.
Os protestos transformaram assim um caso individual num símbolo de um problema coletivo. As circunstâncias de Maricarmen são excecionais, já que poucas pessoas passam sete décadas na mesma habitação arrendada, mas o contexto em que se dá o seu despejo não o é.