Em Madrid, o metro quadrado de habitação custa quase o dobro do centro da Cidade do México e quase o triplo de Buenos Aires, mas, face aos salários, o peso das rendas é semelhante ou maior nas grandes capitais latino-americanas.
Com o que custa um metro quadrado de habitação em Madrid paga-se quase dois no centro da Cidade do México e três em Buenos Aires, Bogotá ou São Paulo, mas, em termos de preços, a capital espanhola joga noutra liga.
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Basta trocar o preço pelos salários para que a diferença se reduza e, nalguns casos, se inverta. Na Comunidade de Madrid, arrendar um apartamento de 80 metros consumiu em 2025 71% do salário bruto. Em Buenos Aires, um apartamento de dois ambientes equivale a cerca de 80% do rendimento médio de um trabalhador. E na área de Santiago do Chile, quem ganha o salário mínimo pode deixar entre 78% e 96% do que recebe na renda de um apartamento pequeno.
Os especialistas em finanças e economia recomendam não destinar ao pagamento da renda mais de 30%. Tomando como referência o salário modal (e não o médio) em Espanha, de 16.520 euros anuais, dividido por 12 meses, obtêm-se 1.376 euros. Com este panorama e seguindo os conselhos dos economistas, uma pessoa não deveria gastar mais de 412 euros na renda da sua casa.
Com esse valor, nos portais de procura de habitação mais populares, não se encontra nada em Madrid. O mais próximo são 500 euros por um apartamento que mal chega aos 30 metros quadrados.
O exercício dá praticamente o mesmo resultado se passarmos para outra das grandes cidades de Espanha. Em Barcelona, por 500 euros, consegue-se algo sensivelmente maior do que na capital do país, mas a pesquisa devolve apenas três anúncios, um número ínfimo.
Espanha: quanto custa a habitação em Madrid
A habitação usada na capital era anunciada em agosto a 6.471 euros por metro quadrado, segundo o Idealista, 2,2% mais do que um ano antes e já abaixo do máximo de abril, de 6.619 euros. A travagem ainda não chegou aos bairros mais baratos: em Villaverde, o distrito com o metro quadrado mais acessível, o preço subiu 25% em um ano.
O arrendamento, por sua vez, continua sem teto. Em setembro marcou um recorde de 23,4 euros por metro quadrado ao mês, 4,8% mais do que há um ano. Segundo o cruzamento de salários oferecidos em plataformas de procura de emprego e portais imobiliários, Madrid é a comunidade autónoma onde mais pesa: 71% do salário bruto em 2025, face a uma média nacional de 50%.
A política também não ajuda a desbloquear a situação. A Comunidade de Madrid não declarou nenhuma zona tensionada, a figura da Lei da Habitação que permite limitar as rendas, algo que outras comunidades já fizeram, como a Catalunha (a primeira), País Basco, Navarra...
O Governo tentou agir por conta própria. O Conselho de Ministros aprovou na terça-feira dois decretos que prorrogam os contratos que vencem antes de 2029, voltam a limitar a 2% a subida anual das rendas e alargam até 2030 a proteção contra despejos, mas o Congresso dos Deputados rejeitou o primeiro dos decretos por 172 votos a favor e 178 contra, enquanto o segundo acabou igualmente chumbado por 166 votos a favor e 184 contra.
Um pacote semelhante já tinha caído na primavera: em 28 de abril, a Câmara Baixa rejeitou validar o anterior decreto por 177 votos contra 166.
Espanha: Madrid frente a outras cidades
Madrid não é a capital mais cara para comprar casa, embora seja a mais cara para a arrendar. Segundo o Idealista, San Sebastián ultrapassou-a em agosto: 6.680 euros por metro quadrado face a 6.471. Seguem-se Palma (5.835), Barcelona (5.440), Bilbau (4.201), Málaga (3.938), Valência (3.469) e Sevilha (2.924), que fica exatamente na média nacional.
No arrendamento, Madrid lidera com 23,4 euros por metro quadrado em setembro. Barcelona (20,1), Palma (19,6), San Sebastián (18,4) e Málaga (16,5) aparecem mais atrás, e a média do país é de 15,1.
A velocidade muda mais do que o nível. Em um ano, o preço de venda subiu 2,2% em Madrid, o menor aumento entre os grandes mercados, tendo apenas San Sebastián (2,6%) por companhia. Sevilha (11,5%) e Bilbau (10,6%) vão à frente, e Barcelona (6,3%), Valência (6,1%), Málaga (5,1%) e Palma (4,9%) ficam a meio.
Espanha: Barcelona, um teto que Madrid não tem
Embora também seja possível fazer uma busca de apartamentos abaixo dos 500 euros em Barcelona e o resultado seja igualmente pobre (apenas três casas por 500 euros ou menos), a Cidade Condal é zona tensionada desde 2024. O balanço depende de quem o faz.
Segundo o Instituto Catalão do Solo (Incasòl), a renda média dos novos contratos foi de 1.127 euros por mês no primeiro trimestre de 2026, menos 4,7% do que dois anos antes. Mas entre 2023, último ano sem teto, e 2025 o preço mal se mexeu (1.136 frente a 1.134 euros). O metro quadrado sobe 3,5% porque os apartamentos arrendados são mais pequenos, de 73,7 para 71,1 metros em média.
A oferta é o outro frente. No primeiro trimestre foram assinados 8.156 contratos na capital catalã, menos 17% do que no mesmo período de 2024, enquanto os de temporada subiram para quase 8.800 ao ano em 2025.
A Generalitat responde que o parque de arrendamento habitual nos municípios com teto ganhou 20.994 contratos desde que a medida entrou em vigor. O porta-voz do Idealista sustenta, por sua vez, que a oferta cai sobretudo nos mercados mais intervencionados. O preço anunciado em Barcelona baixou 0,8% em um ano, enquanto em Madrid sobe 4,8%.
País Basco: descem as rendas, sobem os preços das casas
San Sebastián, a capital mais cara para comprar, vê a renda baixar 2,5% em um ano. Em Bilbau, a renda anunciada cai 0,3%, embora o preço de venda suba 10,6%. A cidade está declarada zona tensionada até outubro de 2028. Entre as grandes cidades, San Sebastián, Barcelona e Bilbau são as únicas onde o arrendamento anunciado desce.
Se olharmos para leste, em Valência, que, tal como Madrid, não tem zonas tensionadas declaradas, o preço está apenas 0,5% abaixo do máximo histórico. Sevilha, apesar de subir 11,5%, continua 12% abaixo do recorde de 2007, quando o metro quadrado chegou aos 3.322 euros.
Por fim, Palma tem a maior subida das rendas entre os grandes mercados, 7,3% até 19,6 euros por metro quadrado, e as ilhas Baleares são a comunidade mais cara para comprar (5.595 euros). Em Málaga, por sua vez, o arrendamento sobe 3,9%, e a província é a terceira mais cara de Espanha para arrendar (18,8 euros), atrás de Madrid e das Baleares.
O esforço salarial mostra a mesma hierarquia. Arrendar 80 metros consumiu em 2025 76% do salário bruto médio na província de Barcelona, segundo o InfoJobs e o Fotocasa, e 72% na de Madrid. Seguem-se Baleares (64%), Biscaia (61%), Guipúscoa e Málaga (57%) e Valência (53%).
Preços em dólares, esforço em salários
O relatório ‘Mapping the World’s Prices 2026’ do Deutsche Bank compara 69 cidades. A Cidade do México é a mais cara entre as latino-americanas analisadas, com 3.441 euros por metro quadrado no centro. Seguem-se Rio de Janeiro (3.264€), Santiago (2.507€), São Paulo (2.397€), Bogotá (2.329€) e Buenos Aires (2.328€).
As quatro últimas aparecem entre as dez cidades com o metro quadrado mais barato do estudo. Ao câmbio desta quinta-feira, a média de Madrid ronda os 7.300 dólares. E isso comparando toda a capital espanhola, periferia incluída, com o centro das cidades latino-americanas.
A imagem muda ao colocar os preços ao lado dos salários mínimos. Em Madrid, um apartamento de 80 metros ao preço médio do Idealista custa cerca de 1.870 euros por mês, 1,3 vezes o salário mínimo, que em doze prestações é de 1.424,5 euros brutos. Na Cidade do México, o arrendamento médio de um apartamento de dois quartos e 65 metros equivale a quase 70 dias de salário mínimo, cerca de 2,3 vezes o mínimo mensal.
Em Buenos Aires, um apartamento de dois ambientes com 50 metros também ultrapassa o dobro do mínimo, e em Bogotá o arrendamento médio de um apartamento ronda 2,1 salários mínimos. Nas duas primeiras, com casas bastante mais pequenas do que a madrilena.
Cinco capitais, cinco crises diferentes
1. Cidade do México: rendas em alta e um teto que não chega aos anúncios
A capital mexicana é a que mais se parece a Madrid no debate. As rendas subiram 9,6% no ano até junho, mais do dobro da inflação, segundo o índice do Inmuebles24.
Um apartamento de dois quartos custa em média 21.921 pesos (1.069 euros) por mês, com extremos que vão dos 38.419 pesos (1.874 euros) em Hipódromo Condesa aos 10.865 (530 euros) em Pantitlán. Cerca de dois milhões de pessoas, uma em cada quatro habitantes, vivem em arrendamento, segundo o Governo da capital.
Comprar está ainda mais fora de alcance. Um cálculo do jornal ‘Expansión’ estima que é necessário um rendimento de cerca de 85.800 pesos (4.187 euros) por mês para comprar uma casa de 60 metros, quase nove vezes o salário mínimo de 2026.
A cidade já tem um teto. O Supremo Tribunal declarou constitucional o artigo do Código Civil da capital que impede subir a renda acima da inflação do ano anterior, e para 2026 esse limite é de 3,69%. Mas só afeta os contratos em vigor, e os índices dos portais medem precisamente os apartamentos que entram no mercado. A chefe de Governo, Clara Brugada, quer levar o limite à Constituição local como base de uma Lei das Rendas Justas. Por agora é apenas uma iniciativa, pendente no Congresso da cidade.
2. Buenos Aires: o que aconteceu com as rendas após a desregulação
Buenos Aires seguiu a via oposta. O decreto de Javier Milei que revogou a Lei de Arrendamentos entrou em vigor no final de 2023 e devolveu ao Código Civil a regulação dos contratos, que passaram a ser negociados livremente. Em janeiro de 2024, a oferta de apartamentos para arrendar na capital cresceu 62% num só mês, e hoje é 3,4 vezes maior do que o mínimo de fevereiro de 2023.
Os preços sobem em pesos, mas em 2026 ficam abaixo da inflação: 19,2% até agosto, face a uma subida geral dos preços estimada em cerca de 21,5%. Um apartamento de dois ambientes custa 886.527 pesos (516 euros) por mês, perto de 80% do que ganha em média um trabalhador ocupado na Argentina, 1.104.227 pesos (643 euros), segundo o Indec (Instituto Nacional de Estatística e Censos). O Governo atribuiu à revogação uma queda real de 26,6% dos arrendamentos na área metropolitana no primeiro semestre de 2024, com dados do Mercado Libre e da Universidade de San Andrés.
Comprar é outra história. Um apartamento de dois ambientes em venda custa em média cerca de 116.000 euros. Segundo um simulador do diário argentino ‘La Nación’, comprar um de 50 metros exige, consoante o bairro, entre seis e 35 anos de rendimentos íntegros.
3. São Paulo: o arrendamento, principal causa do défice habitacional do país
São Paulo tem o arrendamento mais caro das capitais brasileiras: 65,36 reais (11,2 euros) por metro quadrado em agosto, segundo o índice FipeZAP. Os novos contratos subiram 5,74% em doze meses, acima dos 4,22% da inflação, e em Pinheiros o metro quadrado aproxima-se dos 100 reais (17 euros). Na venda, ultrapassava em julho os 12.000 reais (2.042 euros) por metro quadrado.
O Brasil mede o problema de outra forma. O seu défice habitacional baixou em 2024 para 5,77 milhões de lares, 7,4% do total e o nível mais baixo da série. O principal componente é o arrendamento: 3,59 milhões de lares, 62% do défice, famílias urbanas que ganham até três salários mínimos e dedicam mais de 30% dos rendimentos ao pagamento da renda. O estado de São Paulo concentra 26,9% desses lares.
4. Bogotá: arrendamento com teto legal e quase sem casas disponíveis
Na Colômbia, uma lei de 2003 limita a subida anual do arrendamento à inflação do ano anterior, o que deixa o teto de 2026 em 5,10%. A renda também não pode superar 1% do valor da habitação. Mesmo assim, o mercado está tensionado.
A taxa de vacância dos imóveis em arrendamento em Bogotá é de 1,9%, e um apartamento médio era anunciado no primeiro trimestre a 3,76 milhões de pesos por mês. É mais do dobro do salário mínimo de 2026, fixado em 1.750.905 pesos após uma subida de 23,7%.
Essa subida puxou outros preços. O teto da habitação de interesse social está ligado ao salário mínimo e aumentou 76% em quatro anos. No início do ano, o Governo publicou um projeto de decreto para desligar esse limite do salário mínimo.
5. Santiago do Chile: 11 anos de salário para comprar casa
Uma família chilena de rendimentos médios teria de destinar tudo o que ganha durante 11,4 anos para comprar uma habitação de preço médio, segundo a última atualização do índice da Câmara Chilena da Construção, do final de 2024. Acima de cinco anos, o próprio indicador considera que a habitação não é acessível.
O arrendamento também não é solução para os salários baixos. Em comunas metropolitanas como Independencia ou La Florida, um apartamento de dois quartos e menos de 50 metros custa entre 345.000 e 421.000 pesos por mês, segundo a Fundação SOL. No fundo da escada estão os “campamentos”. A Techo-Chile contou no último levantamento 1.428 assentamentos com 120.584 famílias em todo o país, mais 5,8% de famílias do que na medição anterior.
A cidade informal, a grande diferença
A verdadeira brecha está noutro lado. Na América Latina, entre um quinto e um quarto da população urbana vive em assentamentos informais, segundo a ONU-Habitat e a CEPAL, e mais de 30% habita em condições inadequadas, de acordo com o anuário da habitação elaborado pelo CAF e pelo Instituto Lincoln. Ali a crise atinge também quem ergueu a casa por conta própria, em bairros sem serviços básicos.
Em Madrid, salvo exceções como a Cañada Real, o problema é sobretudo de acesso: existem casas, mas a preços que os salários não acompanham. Por isso, o debate madrileno tem mais em comum com o da Cidade do México, com a gentrificação dos bairros centrais em pano de fundo, do que com o de Santiago ou São Paulo.
As receitas cruzam-se. Cidade do México e Colômbia atam as subidas à inflação. Espanha volta a tentar com o limite de 2% e com prorrogações obrigatórias, enquanto o Governo regional madrileno recusa intervir nos preços. Buenos Aires desmontou a regulação e, em 2026, os seus arrendamentos sobem menos do que a inflação, embora comprar continue a exigir décadas de salário.