Despejo em Madrid de uma mulher de 87 anos com deficiência, retirada do apartamento onde viveu 70 anos, gera indignação e comparações dos direitos dos arrendatários em toda a Europa
Caso da reformada espanhola voltou a pôr a crise da habitação na Europa sob os holofotes. Mas o que acontece quando os senhorios querem recuperar o imóvel?
PUBLICIDADE
PUBLICIDADE
Na prática, os senhorios continuam a poder rescindir o contrato com o inquilino antes do prazo, mas com algumas ressalvas e diferenças importantes consoante o país europeu onde vivem.
Regra geral, quando os inquilinos pagam regularmente, os senhorios precisam de um motivo relevante e reconhecido por lei, como vender o imóvel, precisá-lo para si ou para familiares próximos ou, nalguns casos, ter de fazer obras de grande dimensão na casa.
Não é necessário qualquer motivo de força maior quando o inquilino deixa de pagar com regularidade; ainda assim, podem existir exceções legais e impugnações em alguns casos, sobretudo se o inquilino for vulnerável.
Espanha: aviso prévio curto, possível suspensão para pessoas vulneráveis
Em Espanha, o período de aviso prévio é dos mais curtos: apenas dois meses, de acordo com a Ley de Arrendamientos Urbanos (lei de Arrendamento Urbano, em português). As regras só se aplicam, porém, depois do primeiro ano de arrendamento.
O senhorio tem de ser uma pessoa singular, não uma empresa. O incumprimento do pagamento é, naturalmente, motivo para despejo através de um procedimento legal designado “Despejo por falta de pagamento”.
Inquilinos considerados “economicamente vulneráveis” podem pedir a suspensão enquanto os serviços sociais avaliam alternativas de alojamento. O pedido pode ser recusado se o senhorio tiver menos de três imóveis.
A suspensão pode prolongar-se até três anos e é revista de 12 em 12 meses.
França: trégua de inverno e aviso mais longo para casas sem mobília
Em França, os inquilinos estão um pouco mais protegidos. Os senhorios não podem pôr fim ao contrato a meio; o aviso prévio só começa três meses antes do fim do contrato, se a casa estiver mobilada, e seis meses antes, se for arrendada sem mobília.
Além disso, os despejos estão proibidos durante o chamado período de “trégua de inverno”, entre 1 de novembro e 31 de março, inclusive.
Os inquilinos em atraso têm seis semanas para liquidar as rendas depois de receberem um “commandement de payer” (ordem de pagamento).
Um juiz pode, contudo, conceder ao inquilino até três anos para saldar as rendas em dívida através de um plano de pagamentos, desde que tenha retomado o pagamento da renda corrente e seja considerado capaz de liquidar o montante em atraso.
Alemanha: sem prazo mínimo antes do aviso de denúncia
Na Alemanha, os inquilinos podem contestar judicialmente uma denúncia de contrato se enfrentarem riscos de grave dificuldade financeira, segundo o código civil, o Bürgerliches Gesetzbuch.
Caso contrário, o aviso prévio é de três meses, passando para seis meses após cinco anos de contrato e para nove meses depois de oito anos.
Ao contrário do que acontece em França e em Espanha, não existe um prazo mínimo antes de ser enviada a comunicação de denúncia.
Além disso, o não pagamento da renda durante pelo menos dois meses é suficiente para iniciar um procedimento de denúncia — “fristlose Kündigung”.
O juiz decide o prazo para desocupar o imóvel, até um máximo de um ano. O inquilino tem dois meses para pagar a dívida e anular o procedimento depois de emitida a ordem de denúncia.
Este mecanismo só pode ser utilizado uma vez a cada dois anos.
Itália: sem denúncia antes de quatro anos se não houver incumprimento grave
Em Itália, o aviso é dado seis meses antes do termo do contrato, que costuma ter uma duração mínima de quatro anos, conforme a lei 431/98.
Durante esse período, os senhorios não podem exigir a saída dos inquilinos por qualquer motivo, exceto se houver incumprimento grave das obrigações por parte destes.
O procedimento é mais rápido em caso de falta de pagamento. O período de tolerância varia entre um mínimo de três e um máximo de quatro meses se o inquilino enfrentar problemas como desemprego ou doença depois de se instalar na casa.
Se o inquilino continuar sem pagar, o despejo ocorre num prazo máximo de dois meses após o fim do período de tolerância.
Reino Unido: novas proteções para inquilinos
Desde maio de 2026, em Inglaterra, tal como já acontecia na Escócia, os senhorios deixaram de poder terminar o contrato antes do fim do arrendamento sem um fundamento específico para retomarem a posse, como vender o imóvel ou passarem a morar nele, após a revogação da Secção 21 do Housing Act, que permitia “despejos sem justa causa”.
O período de aviso foi fixado em quatro meses e não pode ser acionado durante o primeiro ano de arrendamento.
Em caso de rendas em atraso, os senhorios podem requerer o despejo obrigatório se o inquilino dever pelo menos três meses de renda. Se a dívida for inferior a três meses, o despejo pode continuar a ser possível, mas cabe ao juiz decidir se existem fundamentos razoáveis.
A situação é ligeiramente diferente no País de Gales e na Irlanda do Norte, onde continua a ser possível denunciar o contrato sem motivo específico. No País de Gales, o senhorio tem de dar um aviso prévio de seis meses e não pode obrigar o inquilino a sair antes de passar o primeiro ano.
Na Irlanda do Norte, o período de aviso é bastante mais curto: apenas quatro semanas, se o arrendamento tiver menos de um ano. Para contratos com mais de um ano, o aviso é de dois meses, aumentando para três meses quando o arrendamento supera os dez anos.
Contexto: o que aconteceu a Maricarmen Abascal?
A crise da habitação na Europa voltou ao centro das atenções quando Maricarmen Abascal, que se desloca em cadeira de rodas, foi despejada à força do apartamento onde vivia em Madrid, na semana passada, depois de recusar um aumento superior a 1 000 euros na renda mensal.
A pensão de Maricarmen ronda os 1 300 euros e pagava 500 euros pelo apartamento onde vivia desde 1956.
O aumento da renda foi decidido por um fundo de investimento, a Urbagestión, que em 2018 comprou o prédio onde fica o apartamento. O despejo deu origem a grandes protestos em toda a Espanha, incluindo Madrid e Barcelona, motivou doações e levou mesmo a um apelo das Nações Unidas.
Para Abascal, o desfecho acabou por ser positivo. Foi-lhe proposto um novo contrato de oito anos, com a renda limitada a 30% do rendimento, após negociações entre a Urbagestión e a autoridade de habitação de Madrid.
Mas a reação pública teve implicações alargadas e levou o governo espanhol a introduzir rapidamente novas medidas de apoio à habitação, em especial uma proibição de despejos de pessoas vulneráveis até 2030.
Foram igualmente anunciadas mais restrições e mecanismos de controlo sobre fundos de investimento que compram conjuntos de edifícios, nomeadamente uma fiscalização mais rigorosa dos processos de denúncia de contratos envolvendo inquilinos idosos e penalizações fiscais acrescidas para imóveis mantidos vazios.