A falta de transparência na propriedade imobiliária neste país dificulta saber que quota detêm os grandes proprietários e os novos investidores e acompanhar o negócio em tempo real.
A informação pública sobre a distribuição da propriedade imobiliária em Espanha continua a ser insuficiente. Pelo menos no que diz respeito à propriedade imobiliária nas mãos de grandes proprietários, ou seja, proprietários particulares ou sociedades com mais de 10 habitações ou 1.500 m² de uso residencial.
PUBLICIDADE
PUBLICIDADE
Os dados sobre a percentagem real, geridos pelo cadastro estatal, anonimizam a titularidade dos imóveis. Em mercados como o do arrendamento, da responsabilidade das comunidades autónomas, é possível obter essa informação através de pedidos com base nas leis de transparência para analisar os depósitos das cauções dos inquilinos, o que deixa de fora muitas tipologias (habitações em propriedade, vazias, apartamentos turísticos...) do estudo. Isso impede saber com rigor quem são os proprietários em tempo real.
Um rastreio das operações imobiliárias realizadas desde o início de 2026 – as que são divulgadas pelas próprias empresas – permite identificar quem está a fazer mais movimentos no mercado ibérico, mas isso não significa que tenham ultrapassado, em número de imóveis, os agentes tradicionais que têm dominado a panorâmica na última década; nomes já conhecidos nas grandes cidades como Blackstone, CBRE IM, Renta Corporación, Cerberus, Ares Management ou o Santander e a CaixaBank.
Novos investimentos (até em terrenos públicos)
Fidere (um grupo de socimis especializadas na compra de habitação pública e de arrendamento) protagoniza a maior operação do ano, com 1.050 milhões de euros. A canadiana Brookfield adquiriu-a à Blackstone, obtendo indiretamente a sua carteira de 47 edifícios e mais de 5.000 habitações em regime de arrendamento, numa operação concluída em março deste ano.
Em maio, Azora acordou comprar à Patrizia 1.200 habitações em arrendamento na área metropolitana de Barcelona (uma das zonas mais pressionadas do Estado, com grande densidade populacional em municípios como L'Hospitalet de Llobregat) por mais de 350 milhões. Por seu lado, a Patrizia tinha adquirido esses ativos à BeCorp em 2022 por cerca de 600 milhões.
Muitas outras operações foram assinadas ainda antes de concluída a construção das habitações: a Barings vai comprar à Aurora Homes 305 habitações a preços acessíveis em Los Cerros (Vicálvaro) por mais de 70 milhões, com entrega prevista para 2029, e outras 188 em Valdebebas por mais de 56 milhões ao Grupo Ferrocarril.
As próprias comunidades autónomas e vários municípios estão a ceder concessões de terrenos públicos a este tipo de empresas, em alguns casos por prazos entre 45 e 75 anos, num país onde o parque de arrendamento social não ultrapassa 1,72%, muito abaixo da média europeia, situada entre 8% e 9%. O caso da Culmia, a promotora controlada pelo fundo norte-americano Oaktree, ilustra a tendência. Em 2025 entregou o lote 3 do Plan Vive da Comunidade de Madrid à alemã DWS através da venda de participações na sociedade concessionária, numa operação de 255 milhões de euros.
Precisamente, a bávara MEAG comprou à Culmia 50% de uma carteira que inclui 1.137 habitações do Plan Vive II (Comunidade de Madrid), 437 do plano de arrendamento acessível do município da capital e 208 sob gestão da Generalitat Valenciana.
Bolha da habitação: há sinais de rebentamento?
Em Espanha, a compra e venda de habitação está a abrandar ligeiramente devido ao forte aumento dos preços no mercado residencial. É o que mostram os dados do Instituto Nacional de Estatística (INE) compilados pela Cushman & Wakefield e estudos como o BBVA Research, que prevê uma queda de 7,3% para este ano, com uma ligeira recuperação (0,6%) em 2027.
No relatório referente ao segundo trimestre de 2026, a consultora imobiliária identifica uma descida homóloga de 3,51% neste tipo de operações até maio de 2026, para um total de 286.000. Os seus analistas apontam também que o agravamento das condições de financiamento leva as famílias a migrarem ou a permanecerem mais tempo no mercado de arrendamento, o que aumenta a pressão sobre os preços neste segmento.
O relatório da C&W destaca “um aumento espetacular de 376%” em termos homólogos nos investimentos em habitação para arrendamento e que “no primeiro semestre de 2026 o volume de investimento já é claramente superior ao de todo o ano de 2025”, atingindo 2.934 milhões, no que respeita às operações de grandes proprietários ou fundos de investimento.
Este número pode parecer contraditório face à queda da compra e venda de habitação, embora ambos indicadores meçam realidades distintas. Enquanto as estatísticas de transações contabilizam o número de operações realizadas, o volume de investimento reflete o montante destinado à aquisição de habitações e carteiras imobiliárias, pelo que algumas operações de grande dimensão podem aumentar de forma significativa o total investido. Em Espanha, as aquisições de habitação por parte de pessoas coletivas representaram 10% das operações em 2025, segundo o último relatório do Conselho Geral do Notariado.
Em qualquer caso, estes números devem ser analisados com cautela: não permitem aferir o número real de habitações detidas pelas empresas no país devido à falta de transparência sobre o total de propriedades; apenas mostram a evolução das transações no mercado residencial.
No que diz respeito a outros estudos sobre o mercado de habitação, a Oxford Economics indica também, no relatório de maio, que espera uma moderação do crescimento dos preços das casas – para 5% em 2027 – após terem atingido valores de dois dígitos em 2025 (12,89%), aguardando-se ainda o dado previsto para este ano, que poderá rondar os 11%. O abrandamento, contudo, poderá ser apenas temporário, de acordo com as projeções atuais.
A desaceleração na criação de emprego, que reduz o rendimento disponível da população, e a recente subida das taxas de juro por parte do Banco Central Europeu perante o novo aumento da inflação figuram entre as possíveis causas deste futuro arrefecimento.
A questão da habitação tornou-se o principal problema para os espanhóis. É isso que refere 37,5% dos inquiridos no último barómetro do CIS de setembro, acima de outros problemas de natureza económica (21,6%) ou da imigração (19,7%).
Esta realidade está a tornar-se estrutural nos mercados mais pressionados. As seis principais áreas urbanas espanholas concentram 36% dos lares, de acordo com o relatório anual do Banco de Espanha sobre o tema, e é aí que persiste a maior diferença entre a procura e a oferta de habitação disponível para a absorver.