Espanha: crise da habitação em foco após protestos por Maricarmen

As imagens de María del Carmen Abascal, conhecida como Maricarmen, a ser despejada da sua casa em Madrid transformaram-se no último símbolo da crise no acesso à habitação em Espanha.

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A mulher, de 87 anos, vivia há cerca de 70 anos em regime de arrendamento no imóvel. Segundo o Sindicato de Inquilinas de Madrid, após uma mudança de proprietário foi proposta uma subida da renda de cerca de 500 euros para 2.650 euros por mês, posteriormente reduzida para 1.650.

Depois de várias tentativas para travar o despejo, Maricarmen foi despejada e posteriormente levada para o hospital. O caso desencadeou mobilizações que rapidamente ultrapassaram Madrid.

Mas a dimensão da reação é difícil de compreender olhando apenas para este despejo. O caso de Maricarmen surge numa altura em que o acesso à habitação se tornou uma das principais pressões económicas para muitos lares espanhóis.

Quanto aumentou o preço da habitação em Espanha?

Os preços de compra estão atualmente a crescer a ritmos de dois dígitos. O Índice de Preços da Habitação do Instituto Nacional de Estatística (INE) registou um aumento de 12,2% em termos homólogos no segundo trimestre de 2026.

A habitação usada, que representa a maior parte do mercado espanhol, ficou ainda mais cara, 12,9%, enquanto a habitação nova subiu 7,4%. Só em relação ao trimestre anterior, os preços aumentaram mais 3,4%.

O problema não afeta apenas quem quer comprar. O preço médio anunciado do arrendamento atingiu 15,1 euros por metro quadrado em agosto de 2026, segundo o portal Idealista, 5,8% mais do que um ano antes. E estas subidas somam-se aos aumentos registados nos últimos anos.

A consequência é que o custo da habitação consome uma proporção elevada dos rendimentos de muitos lares, sobretudo entre quem vive em casas arrendadas.

De acordo com dados do INE, em 2024, 28,1% das pessoas que arrendavam uma habitação a preço de mercado destinavam mais de 40% do seu rendimento disponível aos custos de habitação. A média da União Europeia era de 19,2%.

Por isso, o problema de acessibilidade não se resume a as casas serem mais caras. Para uma parte significativa dos inquilinos, manter uma habitação consome uma fatia muito elevada dos seus rendimentos.

Porque é que os preços e as rendas aumentaram tanto?

Os especialistas sublinham que não há uma única explicação, mas existe um desequilíbrio fundamental por detrás da situação atual: nas zonas onde mais pessoas querem ou precisam de viver não está a ser criada habitação suficiente para absorver a procura.

Espanha continua a ganhar população e a criar novos agregados familiares, enquanto a construção de habitação se mantém muito abaixo dos níveis registados antes da crise financeira.

O Banco de Espanha tem apontado repetidamente o défice de oferta como um dos principais fatores de pressão sobre o mercado, sobretudo nas áreas economicamente mais dinâmicas, onde a população e o emprego mais cresceram.

Isto obriga a fazer uma distinção importante. Espanha não está literalmente sem habitações em todo o território. Há municípios com população estagnada e imóveis vazios. O problema é onde se encontram essas habitações.

A pressão concentra-se sobretudo em Madrid, Barcelona, nas ilhas, em boa parte do litoral mediterrânico e noutros grandes centros urbanos e turísticos. Uma habitação vazia num município com pouca atividade económica não resolve a escassez de casas em Madrid, Málaga, Barcelona ou Palma.

Porque é que Espanha não constrói simplesmente mais habitação?

Parte da resposta está nas consequências da anterior crise imobiliária. Antes de 2008, Espanha conheceu um enorme boom da construção alimentado por crédito barato. O rebentar da bolha levou ao desaparecimento de numerosas promotoras, a problemas no sistema bancário e a um colapso da atividade de construção.

A construção residencial recuperou-se mais tarde, mas nunca voltou àqueles níveis. Isto também ajuda a explicar porque é que o mercado atual apresenta diferenças importantes em relação ao que antecedeu a crise financeira. O Banco de Espanha assinala que a produção de habitação nova continua a ser muito mais moderada do que em ciclos expansivos anteriores e que o défice de oferta se concentra sobretudo em determinadas zonas.

Além disso, construir habitação leva tempo. Transformar o solo, obter licenças urbanísticas, conseguir financiamento e erguer um edifício pode levar anos. A oferta imobiliária responde, por isso, de forma lenta quando a população de uma cidade aumenta rapidamente. E essa lentidão tem efeitos nos preços.

Se dezenas de milhares de pessoas precisam de habitação adicional numa determinada zona, mas o parque residencial quase não cresce, a concorrência pelos imóveis existentes intensifica-se.

Que papel desempenha o aumento da população?

Espanha aproxima-se dos 50 milhões de habitantes após vários anos de forte crescimento demográfico, impulsionado sobretudo pela imigração. Esse crescimento tem efeitos económicos positivos: aumenta a população ativa, o consumo e o número de trabalhadores.

Mas também aumenta a necessidade de habitação. Além disso, para compreender o mercado imobiliário importa tanto o número de habitantes como o número de agregados familiares. Um casal que se separa e passa a precisar de duas casas, jovens que deixam o lar familiar ou trabalhadores que se mudam para outra cidade criam novos lares mesmo que a população total mal se altere.

Quando o número de lares cresce mais depressa do que o parque residencial disponível, aumenta a concorrência pela habitação. Este fenómeno é particularmente visível em grandes centros de emprego como Madrid, onde novos residentes, trabalhadores, estudantes, famílias e jovens que querem sair de casa competem por uma oferta limitada.

O que acontece com os compradores estrangeiros e os alojamentos turísticos?

Ambos fatores têm impacto, mas o seu peso varia muito consoante o local. As habitações turísticas podem reduzir a oferta disponível para arrendamento residencial em bairros onde existe uma forte procura de visitantes, sobretudo nas grandes cidades, nas ilhas e nalguns destinos costeiros.

A procura internacional também tem um peso significativo no mercado de compra e venda. Segundo o Colégio de Registradores, os compradores estrangeiros foram responsáveis por 15,98% das transações de habitação em Espanha durante o segundo trimestre de 2026, a percentagem mais alta registada até agora. A sua presença é particularmente elevada nas Baleares, onde representaram 32,27% das operações, e na Comunidade Valenciana, com 31,03%.

Mas falar de “compradores estrangeiros” engloba realidades muito diferentes. As nacionalidades com maior presença no conjunto do mercado espanhol continuam a ser sobretudo europeias e marroquinas. Os dados dos Registradores de 2025 colocavam britânicos, alemães, neerlandeses, marroquinos, romenos, franceses e italianos entre as principais nacionalidades dos compradores estrangeiros.

A chegada de população latino-americana também faz parte do contexto demográfico dos últimos anos, com comunidades como a venezuelana cada vez mais estabelecidas em Espanha. Em 2025, 36.271 pessoas de origem venezuelana obtiveram a nacionalidade espanhola, a terceira nacionalidade de origem mais frequente entre as novas aquisições, depois de Marrocos e da Colômbia, segundo o Instituto Nacional de Estatística (INE).

O reduzido parque de habitação social

Há ainda outra característica importante do mercado espanhol: o parque de arrendamento social é reduzido em comparação com o de outros países europeus. A habitação pública ou social de arrendamento representa menos de 2% do parque residencial espanhol, contra cerca de 8% no conjunto da União Europeia, segundo números citados no debate gerado pelos protestos atuais.

Isto significa que uma proporção maior de lares com rendimentos baixos ou médios depende diretamente do mercado privado. Em países com um parque de habitação social mais amplo, uma parte maior da população pode aceder a arrendamentos cujo preço não depende exclusivamente das condições de mercado.

Em Espanha, quando as rendas privadas sobem rapidamente, existe um parque público relativamente pequeno capaz de absorver os lares que já não conseguem suportá-las.

Os jovens mostram outra face do problema

Um dos indicadores mais claros das dificuldades de acesso à habitação está, paradoxalmente, fora do próprio mercado imobiliário: muitos jovens simplesmente não conseguem entrar nele. Em 2025, 44,3% dos espanhóis entre 26 e 34 anos continuavam a viver com os pais, uma das percentagens mais altas da Europa.

Entre estes, quase metade (47,3%) apontava como principal motivo o facto de não poder comprar ou arrendar uma habitação. E entre as pessoas de todas as idades que procuraram outra casa mas acabaram por não se mudar, quase sete em cada dez indicaram os preços excessivos como principal obstáculo.

Isto ajuda a perceber porque é que o debate sobre a habitação envolve gerações muito diferentes. Os jovens têm dificuldades em tornar-se independentes. Os inquilinos enfrentam rendas elevadas. As famílias competem por casas de maior dimensão. E determinados inquilinos idosos podem encontrar-se em situações vulneráveis quando muda a propriedade ou as condições contratuais das suas habitações.

Porque é que o caso de Maricarmen desencadeou tanta mobilização?

A história de Maricarmen reúne muitas destas tensões num único caso. Não se trata de uma jovem a tentar entrar pela primeira vez no mercado imobiliário, mas de uma mulher de 87 anos que vivia há cerca de sete décadas na mesma casa.

O seu despejo veio assim pôr em destaque outra dimensão da crise da habitação: a insegurança residencial não afeta apenas quem procura casa ou tenta sair de casa dos pais, mas também pessoas que vivem há décadas em regime de arrendamento quando muda a propriedade ou as condições dos seus contratos.

As circunstâncias concretas do caso geraram ainda uma disputa política. O Governo central, a Comunidade de Madrid, o município, a propriedade e as organizações de inquilinos divergiram sobre as responsabilidades e sobre que medidas poderiam ter sido tomadas para evitar o despejo.

A Amnistia Internacional defendeu que despejar Maricarmen sem lhe oferecer uma alternativa habitacional adequada violou os seus direitos, enquanto as diferentes administrações se foram responsabilizando umas às outras pelo que aconteceu.

Mas as mobilizações foram muito além do caso concreto de Maricarmen. O seu despejo ocorreu numa altura em que comprar uma habitação está cada vez mais caro, as rendas continuam a subir e uma parte importante dos lares tem dificuldades em suportar esses custos.

Os protestos transformaram assim um caso individual em um símbolo de um problema coletivo. As circunstâncias de Maricarmen são excecionais, já que poucas pessoas passam sete décadas na mesma casa arrendada, mas o contexto em que ocorre o seu despejo não é.