O despejo de Maricarmen levou milhares às ruas e voltou a destacar o acesso à habitação em Espanha. Os preços de compra sobem a dois dígitos, as rendas continuam a aumentar e a oferta não acompanha a procura nas zonas mais pressionadas.
As imagens de María del Carmen Abascal, conhecida como Maricarmen, a ser despejada da sua casa em Madrid tornaram-se o mais recente símbolo da crise de acesso à habitação em Espanha.
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A mulher, de 87 anos, vivia há cerca de 70 anos numa casa arrendada. De acordo com o Sindicato de Inquilinas de Madrid, após uma mudança de proprietário foi proposta uma subida da renda de cerca de 500 euros para 2.650 euros mensais, posteriormente reduzida para 1.650.
Depois de várias tentativas para travar o lançamento, Maricarmen acabou por ser despejada e foi depois levada para o hospital. O caso gerou mobilizações que rapidamente ultrapassaram Madrid.
Mas a dimensão da reação é difícil de entender olhando apenas para este despejo. O caso de Maricarmen surge numa altura em que o acesso à habitação se tornou uma das principais pressões económicas para muitos lares espanhóis.
Espanha: quanto subiu o preço da habitação?
Os preços de compra estão atualmente a crescer a ritmos de dois dígitos. O Índice de Preços da Habitação do Instituto Nacional de Estatística (INE) registou um aumento de 12,2% em termos homólogos durante o segundo trimestre de 2026.
A habitação usada, que representa a maior parte do mercado espanhol, encareceu-se ainda mais, 12,9%, enquanto a habitação nova subiu 7,4%. Só face ao trimestre anterior, os preços aumentaram mais 3,4%.
O problema não afeta apenas quem quer comprar. O preço médio anunciado das rendas atingiu 15,1 euros por metro quadrado em agosto de 2026, segundo o Idealista, mais 5,8% do que um ano antes. E estas subidas somam-se aos aumentos registados durante os últimos anos.
A consequência é que o custo da habitação absorve uma proporção elevada dos rendimentos de muitos lares, sobretudo dos que vivem em regime de arrendamento.
Segundo dados do INE, em 2024 28,1% das pessoas que arrendavam uma habitação a preço de mercado destinavam mais de 40% do seu rendimento disponível aos custos da habitação. A média da União Europeia era de 19,2%.
Assim, o problema de acessibilidade não é apenas o facto de as casas estarem mais caras. Para uma parte importante dos inquilinos, manter uma habitação consome uma proporção muito elevada dos seus rendimentos.
Porque é que os preços e as rendas subiram tanto?
Os especialistas sublinham que não há uma única explicação, mas há um desequilíbrio fundamental na origem da situação atual: nas zonas onde mais pessoas querem ou precisam de viver não está a ser produzida habitação suficiente para absorver a procura.
Espanha continua a ganhar população e a criar novos lares, enquanto a construção de habitação se mantém muito abaixo dos níveis registados antes da crise financeira.
O Banco de Espanha tem apontado repetidamente o défice de oferta como um dos principais fatores de pressão sobre o mercado, sobretudo nas áreas economicamente mais dinâmicas, onde mais aumentaram a população e o emprego.
Isto obriga a fazer uma distinção importante. Espanha não carece literalmente de habitação em todo o território. Há municípios com população estagnada e imóveis vazios. O problema é onde estão essas habitações.
A pressão concentra-se sobretudo em Madrid, Barcelona, nas ilhas, em grande parte do litoral mediterrânico e noutros grandes centros urbanos e turísticos. Uma habitação vazia num município com pouca atividade económica não resolve a escassez de apartamentos em Madrid, Málaga, Barcelona ou Palma.
Porque é que Espanha não constrói simplesmente mais habitações?
Parte da resposta está nas consequências da anterior crise imobiliária. Antes de 2008, Espanha viveu um enorme boom da construção alimentado por crédito barato. O rebentar da bolha provocou o desaparecimento de numerosas promotoras, problemas no sistema bancário e um colapso da atividade de construção.
A construção residencial recuperou posteriormente, mas nunca regressou àqueles níveis. Isto ajuda também a perceber porque é que o mercado atual apresenta diferenças importantes em relação ao que existia antes da crise financeira. O Banco de Espanha assinala que a produção de habitação nova continua a ser muito mais moderada do que em ciclos expansivos anteriores e que o défice de oferta se concentra especialmente em determinadas zonas.
Além disso, construir habitação leva tempo. Transformar o solo, obter licenças urbanísticas, conseguir financiamento e erguer um edifício pode demorar anos. A oferta imobiliária, por isso, responde lentamente quando a população de uma cidade cresce rapidamente. E essa lentidão tem impacto nos preços.
Se dezenas de milhares de pessoas precisam de habitação adicional numa determinada zona, mas o parque residencial quase não aumenta, a concorrência pelos imóveis existentes intensifica-se.
Que papel têm os fundos de investimento e os grandes proprietários?
A propriedade das habitações arrendadas também está mais concentrada do que sugere a imagem do pequeno proprietário com um único apartamento arrendado.
De acordo com um relatório elaborado pelo Ministério do Consumo em colaboração com o CSIC, apenas 39% das habitações de arrendamento habitual estão nas mãos de particulares que têm uma única habitação arrendada. Os restantes 61% pertencem a multiarrendadores particulares, proprietários com duas ou mais habitações em arrendamento, pessoas coletivas, entre as quais se incluem empresas e fundos, e entidades públicas.
A concentração também se verifica se olharmos apenas para os proprietários particulares. 52,8% das habitações arrendadas por pessoas singulares pertencem a proprietários que possuem duas ou mais habitações em arrendamento.
O fenómeno é particularmente visível em algumas das cidades onde os preços da habitação são mais elevados. Entre as habitações arrendadas por particulares, as que estão nas mãos de multiarrendadores representam 60,8% em Barcelona, 56,4% em Madrid e 55% em Valência.
Além disso, o parque detido por multiarrendadores cresceu mais rapidamente. Entre 2016 e 2023, as habitações arrendadas por particulares com dois ou mais imóveis arrendados aumentaram 39,9%, face aos 30,4% registados entre os proprietários com uma única habitação em arrendamento.
Mas quem possui as habitações é apenas uma parte da equação. A outra está em quantas pessoas e lares competem por uma oferta que cresce mais lentamente.
Que papel desempenha o aumento da população?
Espanha aproxima-se dos 50 milhões de habitantes depois de vários anos de forte crescimento demográfico, impulsionado principalmente pela imigração. Esse crescimento tem efeitos económicos positivos: aumenta a população ativa, o consumo e o número de trabalhadores.
Mas também aumenta a necessidade de habitação. Além disso, para compreender o mercado imobiliário importa tanto o número de habitantes como o número de lares. Um casal que se separa e passa a precisar de duas habitações, jovens que saem de casa dos pais ou trabalhadores que se mudam para outra cidade criam novos lares mesmo que a população total quase não mude.
Quando o número de lares cresce mais rapidamente do que o parque residencial disponível, aumenta a concorrência pela habitação. Este fenómeno é especialmente visível em grandes centros de emprego como Madrid, onde novos residentes, trabalhadores, estudantes, famílias e jovens que querem sair de casa competem por uma oferta limitada.
Que impacto têm os compradores estrangeiros e os alojamentos turísticos?
Ambos os fatores têm impacto, mas o seu peso varia muito consoante o local. As habitações turísticas podem reduzir a oferta disponível para arrendamento residencial em bairros com forte procura de visitantes, sobretudo nas grandes cidades, nas ilhas e em alguns destinos costeiros.
A procura internacional também pesa bastante no mercado de compra e venda. Segundo o Colégio de Registradores, os compradores estrangeiros estiveram na origem de 15,98% das transações de habitação em Espanha durante o segundo trimestre de 2026, a percentagem mais alta registada até agora. A sua presença é particularmente elevada nas Baleares, onde representaram 32,27% das operações, e na Comunidade Valenciana, com 31,03%.
Mas falar de “compradores estrangeiros” abrange realidades muito diferentes. As nacionalidades com maior presença no conjunto do mercado espanhol continuam a ser principalmente europeias e marroquinas. Os dados dos Registradores de 2025 colocavam britânicos, alemães, neerlandeses, marroquinos, romenos, franceses e italianos entre as principais nacionalidades dos compradores estrangeiros.
A procura latino-americana também está presente, embora tenha menos peso do que a europeia. Segundo o Colégio de Registradores, os compradores oriundos da América do Sul representaram 5% das aquisições realizadas por estrangeiros no primeiro trimestre de 2025. A sua presença pode, além disso, ser mais significativa em alguns mercados locais.
Parque de habitação social reduzido
Há ainda outra característica importante do mercado espanhol: o parque de arrendamento social é muito reduzido em comparação com o de outros países europeus.
Segundo o Banco de Espanha, em 2023 havia cerca de 300.000 habitações de arrendamento social, equivalentes a 1,5% das habitações principais, enquanto a média das economias europeias se situava em torno de 7% do parque habitacional.
Isto significa que uma proporção maior de lares com rendimentos baixos ou médios depende diretamente do mercado privado. Em países com um parque de habitação social mais amplo, uma parte maior da população pode aceder a arrendamentos cujo preço não depende exclusivamente das condições de mercado.
Em Espanha, quando as rendas privadas aumentam rapidamente, existe um parque público relativamente pequeno capaz de absorver os lares que já não conseguem suportá-las.
Os jovens mostram outra face do problema
Um dos indicadores mais claros das dificuldades de acesso à habitação está, paradoxalmente, fora do próprio mercado imobiliário: muitos jovens simplesmente não conseguem entrar nele. Em 2025, 44,3% dos espanhóis entre os 26 e os 34 anos continuavam a viver com os pais, uma das percentagens mais altas da Europa.
Entre estes, quase metade (47,3%) apontava como principal motivo que não podia comprar ou arrendar uma habitação. E entre as pessoas de todas as idades que tinham procurado outra habitação mas acabaram por não se mudar, quase sete em cada dez apontaram os preços excessivos como principal obstáculo.
Tudo isto ajuda a perceber porque é que o debate sobre a habitação afeta gerações muito diferentes. Os jovens têm dificuldades em sair de casa dos pais. Os inquilinos enfrentam rendas elevadas. As famílias competem por habitações de maior dimensão. E determinados inquilinos idosos podem ficar em situações vulneráveis quando mudam os proprietários ou as condições contratuais das suas habitações.
Porque é que o caso de Maricarmen gerou tanta mobilização?
A história de Maricarmen condensa muitas destas tensões num só caso. Não se trata de uma jovem a tentar entrar pela primeira vez no mercado imobiliário, mas de uma mulher de 87 anos que passou aproximadamente sete décadas a viver na mesma casa.
O seu despejo colocou assim o foco noutra dimensão da crise da habitação: a insegurança residencial não afeta apenas quem procura casa ou tenta sair de casa dos pais, mas também pessoas que vivem há décadas em regime de arrendamento quando mudam os proprietários ou as condições dos seus contratos.
As circunstâncias concretas do caso geraram ainda um conflito político. O Governo central, a Comunidade de Madrid, o município, a entidade proprietária e as organizações de inquilinos têm divergido sobre as responsabilidades e sobre que medidas poderiam ter sido adotadas para evitar o despejo.
A Amnistia Internacional tem defendido que despejar Maricarmen sem lhe oferecer uma alternativa habitacional adequada violou os seus direitos, enquanto as diferentes administrações se têm responsabilizado mutuamente pelo sucedido.
Mas as mobilizações foram além do caso particular de Maricarmen. O seu despejo ocorreu numa altura em que comprar uma habitação é cada vez mais caro, as rendas continuam a subir e uma parte importante dos lares tem dificuldades em suportar estes custos.
Os protestos transformaram assim um caso individual num símbolo de um problema coletivo. As circunstâncias de Maricarmen são excecionais, já que poucas pessoas passam sete décadas na mesma habitação arrendada, mas o contexto em que ocorre o seu despejo não o é.