Madrid, Barcelona, Alicante, Valência, Múrcia e Málaga apresentam o maior diferencial (52,5%) entre as casas construídas e os novos agregados familiares criados, especialmente nas respetivas capitais, onde residem até 36% das famílias.
"A oferta de habitação não acompanhou o crescimento da procura", conclui o Banco de Espanha (BdE) no seu relatório anual de 2025 sobre a evolução da economia espanhola. A instituição estima que seriam necessárias, no total, 750.000 novas habitações para resolver o desequilíbrio entre os novos agregados familiares criados e a oferta disponível.
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Os seus especialistas alertam, contudo, que esta realidade não é igual em todas as províncias espanholas. Enquanto Ávila conta com 58,2% de fogos no seu parque habitacional que poderiam reforçar a oferta, Madrid fica-se pelos 9,9%, enquanto a média espanhola se situa nos 27,1%. As zonas mais afetadas, a seguir à capital, são Barcelona, Alicante, Valência, Múrcia e Málaga.
O BdE recorda também que este aumento é limitado, em parte, pela existência de habitações destinadas a usos como o arrendamento turístico ou sazonal (cerca de 400.000 fogos) ou a segundas residências de cidadãos nacionais ou estrangeiros. "No período 2021-2025, as aquisições de habitação por parte de cidadãos não residentes representaram 7,4% do total, com uma média anual de 50.000 habitações", lê-se no relatório, que insiste que este problema é mais grave na zona do Mediterrâneo.
Verifica-se também o paradoxo de que, em todo o país, existem cerca de 450.000 casas construídas durante o "boom" imobiliário da década de 2.000 nas quais ninguém vive, devido a uma localização inadequada para as famílias ou ao seu estado de conservação.
Aumento da oferta travado por vários motivos
"Espanha e Portugal", alerta o relatório anual, "destacam-se entre as economias em que o crescimento da produção de novas habitações tem sido menor em relação ao aumento do número de agregados familiares residentes", com défices acumulados de 6,6% e 3,7% face ao parque existente.
Ainda assim, a nação lusa (cuja população também enfrenta uma grave crise habitacional, agravada nas grandes cidades) regista apenas um défice de 300.000 casas face às 750.000 espanholas, embora acima das 400.000 de Itália. Enquanto França mantém uma situação de equilíbrio, a Alemanha é a única grande economia da zona euro que melhora o seu défice em 0,5%.
Os obstáculos burocráticos, para além das diferenças e sobreposições normativas entre os diferentes níveis da Administração — câmaras municipais, Comunidades Autónomas e o próprio Estado —, impossibilitam uma aceleração da construção de habitações em Espanha; a isto acrescem uma gestão letárgica do planeamento urbano, a falta de mão de obra adequada e uma redução da sua produtividade.
"Nas seis grandes áreas urbanas, onde residem 36% dos agregados familiares, o número de habitações que poderiam ser construídas e que continuam por executar ronda os 1,1 milhões", expõe o BdE. No entanto, "o potencial de habitações previstas nas capitais dessas seis grandes áreas urbanas reduz-se a cerca de 320.000 casas".