O Plano de Habitação Acessível da UE pretende resolver a crise da habitação na UE através de habitação acessível e de boa qualidade, num altura em que os europeus enfrentam os preços crescentes das casas e das rendas.
O Parlamento Europeu adotou o seu primeiro relatório sobre a crise da habitação na União Europeia.
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Com 367 votos a favor e 166 contra, o relatório apela a uma ação conjunta da UE para fazer face à crise da habitação e retirar os cidadãos de condições de vida precárias. As recomendações incluem a redução da burocracia, o reforço dos setores da construção e da inovação e a mobilização de mais investimento e apoio fiscal.
Com a crise financeira mundial de 2008, a habitação tornou-se uma emergência social pan-europeia, agravando-se significativamente após a pandemia de 2020. Os preços das casas aumentaram 60,5 por cento em relação a 2015, enquanto as rendas aumentaram 28 por cento. Em 2025, a taxa de propriedade das pessoas com idades compreendidas entre os 24 e os 35 anos diminuiu 6% desde 2005, e uma em cada dez pessoas não conseguia pagar a renda.
A falta de habitação a preços acessíveis também põe em causa o bom funcionamento do mercado único, comprometendo o crescimento económico da Europa e a competitividade há muito prometida.
O Plano de Habitação Acessível da Comissão é o esforço da UE para mudar esta narrativa. Ao impulsionar a oferta de habitação, mobilizar investimentos e ajudar os cidadãos com mecanismos de apoio imediato, o plano orienta e apoia a ação dos Estados-membros no sentido de uma habitação mais acessível.
Preços da habitação ultrapassam o crescimento dos rendimentos
Para comprar uma casa na UE, os europeus têm de ganhar, em média, aproximadamente o mesmo que ganham atualmente na maioria das grandes cidades.
Os rácios preço/rendimento excedem frequentemente 8-10 anos de salário bruto, ultrapassando os 12-15 anos nas capitais menos acessíveis.
Para arrendar uma casa em qualquer cidade com grande procura, os cidadãos têm de gastar cerca de 30% a 40% do seu rendimento, e uma percentagem crescente de jovens arrendatários já ultrapassa esse limiar.
"Em muitos países, os salários não acompanharam a inflação. Depois, o mercado imobiliário fez subir os preços até 60% em 10 anos. A culpa não é dos cidadãos. É uma falta de políticas públicas, de atenção e de controlo", disse à Euronews a eurodeputada e presidente da Comissão Especial do Parlamento Europeu para a Crise da Habitação, Irene Tinagli.
A crise da habitação é flagrante: os jovens saem de casa mais tarde, a oferta de habitação social é insuficiente, a sobrelotação persiste em muitas regiões e o número de sem-abrigo está a aumentar em toda a UE.
De acordo com o Eurostat, os preços da habitação na UE aumentaram mais de 60% desde 2015. Os preços ultrapassam o crescimento dos rendimentos, enquanto as rendas são mais de 20% mais elevadas. A tendência varia consoante os países. Os preços subiram em partes da Europa de Leste e do Sul, como a Hungria, Portugal e a Lituânia, enquanto países como a Finlândia registaram aumentos mais moderados ou mesmo ligeiras descidas. As cidades da Europa Ocidental e do Norte continuam a ser das mais caras em geral.
O padrão é claro: há uma década, ter casa própria era a norma, o que acontecia com cerca de 70% dos europeus. Atualmente, esse número desceu para cerca de 68%, enquanto as taxas de arrendamento subiram para cerca de 32%, o nível mais elevado das últimas décadas.
As razões por detrás da crise
A procura de habitação continua a aumentar de forma constante, impulsionada pela urbanização, pelo crescimento da população nas cidades, pela migração na UE e pelo aumento de agregados familiares mais pequenos. Cada vez mais pessoas competem por habitação nas mesmas zonas urbanas, enquanto a oferta não consegue acompanhar o ritmo.
Os preços dos terrenos, o aumento dos custos dos materiais e da mão de obra, as regras de zonamento rigorosas e a lentidão dos processos de licenciamento tornam a construção lenta e insuficiente. O Banco Europeu de Investimento (BEI) afirma: há um défice de milhões de casas e os níveis de construção estão muito abaixo das necessidades anuais.
A dinâmica financeira e do mercado é outra razão. Entre 2015 e 2022, uma era de taxas de juro ultrabaixas alimentou um enorme boom imobiliário, fazendo subir os preços das casas na UE em cerca de 63,6 por cento.
O cenário mudou a partir de julho de 2022, quando o BCE lançou aumentos de taxas que levaram a taxa da facilidade de depósito de 0% para um pico de 4% em setembro de 2023. Estes aumentos tornaram as hipotecas menos acessíveis, quase quadruplicando as taxas de juro médias para novos mutuários em comparação com os níveis de 2021. As taxas de hipoteca elevadas tornam a compra de uma casa demasiado cara, pelo que as pessoas ficam presas ao arrendamento durante mais tempo, aumentando a concorrência e fazendo subir ainda mais os preços das rendas mensais.
Em algumas cidades, como Madrid e Barcelona, a procura de investimento aumenta a pressão. Em 2024, os compradores estrangeiros representaram 7% das vendas de casas em Madrid e 14,3% em Barcelona. Os investidores institucionais e os grandes fundos de investimento representaram mais de 50% do total do investimento imobiliário. Há ainda o boom do aluguer de curta duração, que reduziu a disponibilidade de habitação de longa duração em zonas de elevado turismo como estas duas cidades.
Pressão atinge ponto crítico
Cada vez mais pessoas decidem viver juntas para partilhar os custos da habitação, o que leva à sobrelotação. Cerca de 48% dos jovens entre os 18 e os 34 anos vivem atualmente com colegas de quarto, embora os inquéritos mostrem que mais de metade preferiria estar sozinho. Para evitar esta situação, muitos adiam a saída da casa de família.
As mesmas limitações afetam a habitação social, que já não funciona como uma rede de segurança suficiente. A oferta não acompanhou o ritmo da procura, o que resultou em longas listas de espera e num acesso limitado para as famílias com rendimentos baixos e médios.
Muitas cidades restringem a elegibilidade aos mais vulneráveis, o que significa que mesmo os agregados familiares que trabalham e que não têm acesso ao mercado privado não podem aceder a alternativas acessíveis. Ao mesmo tempo, grande parte do parque de habitação social está envelhecido e necessita de renovação, nomeadamente para cumprir as normas de eficiência energética.
Estima-se que 1,28% dos cidadãos da UE vivem atualmente na rua, em abrigos ou em alojamentos temporários. É um aumento de 30% em comparação com os níveis de 2019 e um aumento de 70% na última década.
As pessoas estão a ser excluídas do mercado, pelo que o problema já não se limita aos mais vulneráveis, afetando cada vez mais os trabalhadores e as famílias que não conseguem garantir uma habitação estável. A escassez de habitação social e de serviços de apoio torna mais difícil para as pessoas sem-abrigo encontrar soluções a longo prazo.
Uma cooperação a vários níveis
A habitação continua a ser essencialmente uma competência nacional, o que significa que as ações da UE só podem complementar as políticas nacionais. Os Estados-membros têm a última palavra em matéria de rendas, modelos de habitação social, regras de zonamento, proteção dos inquilinos e tributação da propriedade.
De acordo com Elizabeth Kuiper, diretora associada do Centro de Política Europeia em Bruxelas, a Europa tem ignorado a magnitude da crise nos últimos vinte anos, considerando-a apenas um problema nacional.
Kuiper adverte que é fundamental uma cooperação a vários níveis, com as autoridades locais a desempenharem "um papel mais forte e a apresentarem soluções aos políticos da UE". A habitação não deve ser encarada apenas como uma "questão de justiça social, mas também como uma questão económica pan-europeia", acrescentou.
A UE não pode impor uma política comum de habitação e regular o mercado da habitação em todo o bloco. No entanto, pode influenciar indiretamente a habitação através de financiamento e de instrumentos jurídicos não vinculativos, fornecendo orientações e apoiando as ações nacionais.
Borja Giménez Larraz, eurodeputado e relator do relatório, recordou a importância do princípio da subsidiariedade. "Este relatório recomenda a adoção de algumas acções a nível regional e local [...]. Estamos aqui para ajudar a contribuir para a solução, mas a solução final terá de vir dos Estados-membros", disse à Euronews.
Mais de 43 mil milhões de euros foram mobilizados para 2021-2027, complementados por mais 10 mil milhões de euros para 2026-2027. Em abril de 2024, a Comissão calculou que 100 mil milhões de euros irão impulsionar projetos de renovação da eficiência energética em todo o bloco até 2030.
No âmbito do Mecanismo de Recuperação e Resiliência, 15,1 mil milhões de euros são atribuídos à habitação social e parte dos 26,2 mil milhões de euros do InvestEU apoia a renovação de edifícios com vista à poupança de energia. Uma parte substancial do Horizonte Europa (95,5 mil milhões de euros) é investida no acesso seguro, saudável, económico e sustentável à habitação.
Parte do Fundo para uma Transição Justa (17,5 mil milhões de euros) é afetada a investimentos em eficiência energética para reduzir a pobreza energética. A revisão intercalar de 2025 dos fundos de coesão (392 mil milhões de euros) duplicou o montante destinado a uma habitação mais acessível e social.
Embora não aumentem a oferta de habitação, a Diretiva Desempenho Energético dos Edifícios e a Diretiva Eficiência Energética ajudam a tornar a habitação mais acessível. Ambas melhoram a eficiência energética, reduzem as faturas de energia dos cidadãos e combatem a pobreza energética.
Tentativas de resolução de problemas da Europa
De acordo com Kuiper, o facto de a UE não ter poder direto sobre as políticas de habitação "não torna muito fácil encontrar uma solução europeia". No entanto, a Europa implementou uma série de medidas desde o final de 2024, vendo a crise como uma oportunidade para uma transição ecológica do setor da construção.
O Plano Europeu para a Habitação Acessível (2025) é a principal resposta da Comissão à crise em quatro pilares. Aumenta a oferta de habitação, mobiliza investimentos para impulsionar a digitalização e as oportunidades de crescimento no setor da renovação, faz avançar as reformas e protege os mais vulneráveis.
O plano é reforçado por uma revisão das regras em matéria de auxílios estatais, a fim de facilitar o apoio financeiro nacional à habitação social e a preços acessíveis, e pelo pacote "Energia para os cidadãos", destinado a combater a pobreza energética.
Embora a Comissão tenha anunciado a realização da primeira Cimeira da Habitação da UE em 2026, o plano será aplicado por uma nova Aliança Europeia para a Habitação, composta por Estados-membros, cidades, regiões, instituições da UE, fornecedores de habitação e associações da sociedade civil.
Complementando o plano, a Estratégia Europeia para a Construção de Habitação centra-se no aumento da produtividade e no combate às ineficiências no setor da construção. A redução da burocracia, a maior rapidez na concessão de licenças, as novas ferramentas digitais e a promoção de métodos de construção modernos são os instrumentos da estratégia para uma habitação mais acessível.
No âmbito do Pacto Ecológico Europeu, a Vaga de Renovação (2020) também aumenta a acessibilidade e a sustentabilidade da habitação, reduzindo as despesas de energia e melhorando a habitabilidade. Dado que 40 milhões de europeus não podiam pagar o aquecimento em 2022, o projeto visa duplicar a taxa anual de renovação, atingindo 35 milhões de renovações de edifícios até 2030.
Financiado pelo programa Horizonte Europa com cerca de 120 milhões de euros por ano, o Novo Bauhaus Europeu é o roteiro da Comissão para 2025-2027 para a renovação e a sustentabilidade da habitação, a fim de impulsionar a oferta e a inclusão habitacional.
Do ponto de vista financeiro, a Comissão e o BEI estão atualmente a lançar a Plataforma de Investimento Pan-Europeia, com base numa parceria com bancos de fomento nacionais europeus e instituições financeiras internacionais. Estão a ser mobilizados mais 10 mil milhões de euros ao abrigo do Plano de Ação do BEI até 2027.
O caminho a seguir
Embora ambicioso, o impacto da UE na crise da habitação ainda está por ver. "O plano de habitação é um bom começo, mas é também um risco potencial, porque a ausência de resultados concretos tornaria os europeus mais cépticos em relação à UE", disse Kuiper à Euronews.
"A Europa precisa de cumprir as suas promessas se não quiser falhar com os seus cidadãos" e evitar que a crise da habitação se transforme numa questão de identidade nacional, concluiu.
A cooperação com os Estados-membros continua a ser fundamental para enfrentar as crises atuais.
"Acredito que temos de definir o quadro geral para dar às entidades regionais e locais as ferramentas para atuar e regular, mas não tomar uma decisão final sobre as medidas que devem tomar. Eles sabem melhor quais são as políticas nacionais necessárias", afirmou Giménez Larraz.
De acordo com Tinagli, "os fundos europeus podem ser equiparados aos nacionais para os tornar mais eficazes. Podem também fornecer garantias públicas, facilitando a atração de capital privado, direcionando-o para projetos de habitação a preços acessíveis".