Opacidade na posse de imóveis no país dificulta medir a quota dos grandes proprietários, dos novos investidores e o retrato do negócio em tempo real
A informação pública sobre a distribuição da propriedade imobiliária em Espanha continua a ser insuficiente. Pelo menos no que diz respeito aos imóveis detidos por grandes proprietários, ou seja, proprietários ou sociedades com mais de 10 fogos ou 1.500 m² de uso residencial.
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Os dados sobre a percentagem real, nas mãos do cadastro estatal, anonimizam a identidade destes proprietários. No caso do mercado de arrendamento, competência das comunidades autónomas, essa informação pode ser obtida através de pedidos ao abrigo das leis de transparência para analisar o depósito das cauções dos inquilinos, o que deixa muitas tipologias de fora da análise (habitação própria, vazia, apartamentos turísticos...), impedindo saber com precisão quem são os proprietários em tempo real.
Um seguimento das operações imobiliárias realizadas desde o início de 2026 – aquelas divulgadas pelas próprias empresas – permite identificar quem está a fazer mais movimentos no mercado ibérico, mas isso não significa que tenham ultrapassado, em número de ativos, os agentes tradicionais que dominaram o panorama na última década; nomes já presentes nas grandes cidades como Blackstone, CBRE IM, Renta Corporación, Cerberus, Ares Management ou o Santander e a CaixaBank.
Novos investimentos, até em terrenos públicos
A Fidere (um grupo de socimis especializadas na compra de habitação pública e para arrendamento) protagoniza a maior operação deste ano, com 1.050 milhões de euros. A canadiana Brookfield comprou-a à Blackstone, passando assim a deter indiretamente uma carteira de 47 edifícios e mais de 5.000 fogos em arrendamento, numa transação concluída em março deste ano.
Em maio, a Azora acordou comprar à Patrizia 1.200 habitações em arrendamento na área metropolitana de Barcelona (uma das zonas mais pressionadas do país, com grande densidade populacional em municípios como L'Hospitalet de Llobregat), por mais de 350 milhões. A própria Patrizia tinha adquirido estes ativos à BeCorp em 2022 por cerca de 600 milhões.
Outras muitas operações foram assinadas ainda antes de a construção estar concluída: a Barings comprará à Aurora Homes 305 habitações a preços acessíveis em Los Cerros (Vicálvaro) por mais de 70 milhões, com entrega prevista para 2029, e outras 188 em Valdebebas por mais de 56 milhões ao Grupo Ferrocarril.
As próprias comunidades autónomas e algumas câmaras municipais estão a ceder concessões de terrenos públicos a este tipo de empresas, nalguns casos por prazos entre 45 e 75 anos, num país em que o parque de arrendamento social não supera 1,72%, muito abaixo da média europeia, em torno de 8-9%. O exemplo da Culmia, promotora controlada pelo fundo norte-americano Oaktree, é ilustrativo. Em 2025 entregou o lote 3 do Plan Vive da Comunidade de Madrid à alemã DWS através da venda de participações na sociedade concessionária, numa operação de 255 milhões de euros.
Precisamente, a bávara MEAG comprou à Culmia 50% de uma carteira que inclui 1.137 habitações do Plan Vive II (Comunidade de Madrid), 437 do plano de arrendamento acessível da câmara municipal da capital e 208 sob responsabilidade da Generalitat Valenciana.
Espanha: está a rebentar a bolha da habitação
A compra e venda de habitação em Espanha está a abrandar ligeiramente devido ao forte aumento dos preços do mercado residencial. É o que indicam os dados do Instituto Nacional de Estatística (INE) compilados pela Cushman & Wakefield, bem como estudos como o BBVA Research, que estimam uma queda de 7,3% para este ano, embora com uma ligeira recuperação (0,6%) em 2027.
No relatório do segundo trimestre de 2026, a consultora imobiliária detetou uma descida homóloga de 3,51% neste tipo de operações até maio de 2026, para um total de 286.000 transações. Os analistas também salientam que o agravamento das condições de financiamento leva as famílias a migrarem ou permanecerem mais tempo no mercado de arrendamento, aumentando a pressão sobre os preços neste segmento.
O relatório da C&W assinala “um aumento espetacular de 376%” em termos homólogos nos investimentos em habitação para arrendamento e que “no primeiro semestre de 2026 o volume de investimento já é claramente superior ao de todo o ano de 2025”, atingindo 2.934 milhões, no que respeita às operações de grandes proprietários ou fundos de investimento.
Trata-se de um dado que pode parecer contraditório face à descida das compravendas de habitação, embora ambos os indicadores meçam realidades diferentes. Enquanto as estatísticas de compravendas contabilizam o número de operações realizadas, o volume de investimento reflete o montante destinado à aquisição de habitações e carteiras imobiliárias, pelo que algumas poucas operações de grande dimensão podem aumentar de forma significativa o investimento total. Em Espanha, as aquisições de habitação por parte de pessoas coletivas representaram 10% das operações em 2025, segundo o último relatório do Conselho Geral do Notariado.
Em qualquer caso, estes números devem ser analisados com cautela: não permitem confirmar o número real de habitações nas mãos das empresas no país devido à falta de transparência sobre o total de ativos, mas apenas acompanhar a evolução da compra e venda no mercado residencial.
Em linha com outras investigações sobre o estado do mercado habitacional, a Oxford Economics aponta no relatório de maio para uma moderação do crescimento dos preços da habitação – para 5% em 2027 – após terem atingido valores de dois dígitos em 2025 (12,89%), à espera do dado previsto para este ano, que poderá rondar os 11%. O abrandamento poderá, no entanto, ser temporário, de acordo com as projeções atuais.
A desaceleração na criação de emprego, que reduz o rendimento disponível da população, e a recente subida das taxas de juro por parte do Banco Central Europeu perante o novo aumento da inflação figuram entre as possíveis causas deste futuro arrefecimento.
A habitação tornou-se o principal problema para os espanhóis. É essa a avaliação de 37,5% dos inquiridos no último barómetro do CIS de setembro, que colocam o tema à frente de outras questões de natureza económica (21,6%) ou da imigração (19,7%).
Esta realidade torna-se crónica nos mercados mais pressionados. As seis maiores áreas urbanas espanholas concentram 36% dos agregados familiares, de acordo com o relatório anual do Banco de Espanha sobre o tema, e é aí que persiste a maior diferença entre a procura e a oferta de habitação disponível para a absorver.