Dados do BCE até abril de 2026 mostram que mutuários nos Estados Bálticos pagam mais do dobro do que as famílias maltesas por um empréstimo à habitação.
Se pedir dinheiro emprestado hoje para comprar casa na Letónia, o banco cobra-lhe 4,18%. Se fizer o mesmo em Malta, paga 2,08%.
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Mesma moeda, mesmo banco central, a mesma fase do ciclo das taxas de juro, mas dois agregados familiares na área do euro enfrentam custos de crédito à habitação que não podiam ser mais diferentes.
Essa diferença, superior a dois pontos percentuais entre os mercados mais baratos e os mais caros, é uma das conclusões mais marcantes dos dados mais recentes do Banco Central Europeu sobre novos empréstimos à habitação, relativos a abril de 2026.
Juros do crédito à habitação são mais baixos no sul da Europa
A taxa média do crédito à habitação na área do euro fixou-se em 3,43%, segundo o BCE, combinando empréstimos a taxa fixa e a taxa variável nos vários Estados-membros.
As taxas mais baixas concentram-se em torno do Mediterrâneo.
Malta lidera a tabela, com 2,08%, seguida da Bulgária (2,45%), Espanha (2,80%), Portugal (2,85%), Croácia (2,95%) e Eslovénia (2,99%).
Entre as maiores economias da área do euro, destacam-se Espanha e Portugal. Quem contrai crédito à habitação nesses países paga cerca de um ponto percentual menos do que na Alemanha, onde os novos empréstimos custam 3,84%.
Países bálticos continuam a ser os mais caros
No extremo oposto do espectro ficam os Estados bálticos.
A Letónia regista a taxa mais elevada da área do euro, com 4,18%, seguida da Estónia (4,05%) e da Lituânia (3,88%).
A Alemanha, a Bélgica e os Países Baixos situam-se também acima da média da área do euro.
O verdadeiro custo da divisão europeia no crédito à habitação
Para as famílias, estas diferenças nas taxas hipotecárias traduzem-se em variações significativas nas prestações mensais.
Um empréstimo de 200.000 euros a 20 anos, à taxa média de Malta de 2,08%, implica prestações mensais de cerca de 1 019 euros.
À taxa de 4,18% da Letónia, o mesmo empréstimo representa aproximadamente 1 231 euros por mês, mais de 200 euros adicionais todos os meses.
Ao longo de toda a duração do empréstimo, o mutuário letão pagaria quase 295.000 euros, contra cerca de 245.000 euros em Malta.
A diferença traduz-se em cerca de 50.800 euros de juros adicionais pelo mesmo montante pedido emprestado, na mesma moeda.
Porque é que as taxas hipotecárias diferem tanto dentro da área do euro?
O BCE define uma única taxa diretora para todo o bloco monetário, mas o preço final do crédito continua a ser largamente determinado pelos sistemas bancários nacionais.
O primeiro fator é a estrutura de cada mercado e, sobretudo, se os mutuários optam por taxas fixas ou variáveis.
Nos países bálticos e na Finlândia predominam os empréstimos a taxa variável.
Segundo dados do BCE, as hipotecas a taxa variável representam mais de 93% dos novos empréstimos à habitação na Letónia, Estónia e Finlândia, contra apenas 15% no conjunto da área do euro.
Quando as taxas de juro sobem, os mutuários em países onde predominam as taxas variáveis sentem o impacto quase de imediato.
Em França, Espanha e Portugal, pelo contrário, dominam as taxas fixas, que permitem às famílias estabilizar custos durante anos e atenuam a transmissão das oscilações de curto prazo.
A concorrência entre bancos nacionais também pesa.
Mercados bancários mais pequenos, com menos instituições, tendem a apresentar margens mais largas na concessão de crédito. Os mercados bálticos são relativamente concentrados, o que pode limitar a pressão concorrencial sobre o preço das hipotecas.
As fontes de financiamento têm igualmente influência. Em alguns países, os bancos dependem mais dos mercados grossistas de financiamento, enquanto noutros beneficiam de bases alargadas de depósitos domésticos, que permitem conceder crédito mais barato.
A posição de Malta na parte inferior da tabela não é novidade.
Especialistas apontam com frequência a forte concorrência entre bancos malteses, a abundância de depósitos internos e um mercado imobiliário relativamente estável como fatores que ajudam a manter baixas as taxas do crédito à habitação.
O país tem também uma proporção muito inferior de crédito a taxa variável face aos Estados bálticos, o que protege os mutuários de alterações rápidas na política de taxas do BCE.
Lembrete de que a união monetária ainda não é uma união financeira
Os dados do BCE evidenciam um paradoxo no coração do projeto do euro.
Embora a política monetária esteja centralizada em Frankfurt, a forma como essa política se transmite continua muito fragmentada.
Para quem quer comprar casa, isso significa que a localização continua a ser determinante.
Uma família que compre casa em Riga pode pagar mais do dobro da taxa de juro aplicada a um agregado em Valeta, apesar de contrair crédito na mesma moeda e sob o mesmo banco central.
Três décadas após a criação do euro, o custo de comprar casa continua a ser um dos exemplos mais claros de como as fronteiras financeiras nacionais persistem no interior da união monetária.