Na Turíngia uma pequena aldeia está à venda por 390 mil euros: 15 edifícios, 24 mil metros quadrados e muita história da RDA. Mas há um senão.
Quem procura um apartamento em propriedade nas grandes cidades alemãs consegue, por 390.000 euros, apenas alguns metros quadrados. Já em Kamsdorf, no distrito de Saalfeld-Rudolstadt, na Turíngia, está à venda, por esse valor, uma pequena aldeia completa: 15 edifícios de um piso, cada um com cerca de 100 metros quadrados de área, além de um edifício principal central com um antigo refeitório de mais de 300 metros quadrados. O terreno estende-se por cerca de 24.000 metros quadrados, implantado entre prados, floresta e árvores antigas, a apenas algumas centenas de metros da albufeira de Hohenwarte.
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O complexo é comercializado através de plataformas imobiliárias correntes. No anúncio lê-se que não se procura "um comprador para um terreno, mas alguém com visão, que reconheça o potencial de criar neste local algo de extraordinário". Os edifícios já foram interiormente desmantelados, contam com ligações à eletricidade e à água potável, e a drenagem faz-se atualmente para uma fossa coletiva.
De colónia de férias da RDA a caso contestado
A história do terreno remonta à época da RDA. Segundo explicou o proprietário, Franz Eberitsch, em resposta a perguntas da Euronews, o espaço foi utilizado entre 1954 e 1990 – primeiro como residência de aprendizes da siderurgia da Turíngia e mais tarde como colónia de férias e centro de repouso.
Após a reunificação, o terreno ficou inicialmente dez anos vazio. A partir de 2000, explica Eberitsch, algumas casas voltaram a ser usadas para habitação: "Os moradores estavam oficialmente registados neste endereço e, tanto quanto sei, foram mesmo atribuídas prestações estatais, como o subsídio de habitação, para esta morada." Isso levou-o a concluir que o uso residencial seria juridicamente permitido.
Problema central: ausência de plano de urbanização
Em 2014, Eberle comprou o terreno, segundo o próprio, após regressar com a família da Nova Zelândia à Alemanha. A sua visão na altura era "criar um lugar onde as pessoas pudessem viver próximas da natureza, experienciar comunidade e construir algo novo em conjunto".
Essa esperança, porém, não se concretizou. O motivo está no direito do urbanismo: em termos de planeamento, o terreno situa-se na chamada zona exterior, apesar de ficar a apenas cerca de 200 metros do limite da povoação. Como o complexo não foi utilizado entre 1990 e 2000, as autoridades consideram que a proteção do edificado original caducou.
Eberitsch confirma, em resposta às nossas perguntas: "Quando mais tarde quisemos reabilitar e desenvolver o terreno de forma mais ampla, a situação urbanística foi novamente analisada. Foi-nos então comunicado que os registos de residência de então não alteravam a situação do planeamento e que a proteção do edificado já tinha sido anulada devido à longa interrupção de uso."
As autoridades encaram atualmente com reservas uma utilização permanente para habitação porque, segundo Eberitsch, isso "poderia configurar um chamado aglomerado disperso na zona exterior". Para uma utilização legal seria necessário um novo plano de urbanização ou outra forma de autorização urbanística. O direito do urbanismo alemão é frequentemente criticado pelos elevados obstáculos burocráticos.
Entre aldeia de saúde e aglomerado disperso
Apesar das questões de licenciamento em aberto, Eberitsch vê grande potencial no complexo. Imagina uma aldeia integrada de saúde e regeneração, onde diferentes ofertas de terapia e prevenção possam ser reunidas num mesmo lugar. Por exemplo, casas dedicadas à fisioterapia, osteopatia, medicinas naturais ou yoga, complementadas com alojamento e uma casa central de convívio para seminários e refeições em comum.
O anúncio de venda deixa também transparecer um interesse económico próprio: ali se afirma que todos os trabalhos de construção, acabamento e arranjos exteriores "podem ser realizados diretamente através da empresa de construção associada ao proprietário".
Apelo à política e a Elon Musk
Para Eberitsch, este caso é exemplar de um problema de fundo na Alemanha. Questiona-se: "Dada a escassez de habitação, o desejo de utilizar de forma sustentável os edifícios existentes e a necessidade de novos conceitos de vida e habitação, não deveríamos adaptar o enquadramento legal para tornar novamente utilizável o património já construído?" A sua conclusão é a seguinte: "Aqui há uma aldeia completa, com edifícios e infraestruturas existentes. Na minha opinião, deveria ser mais simples devolver instalações deste tipo a uma utilização útil, com base em condições legais claras".
Gostaria de concretizar o projeto, mas falta-lhe o capital inicial necessário. A ideia é invulgar e, de repente, traz à baila um multimilionário tecnológico controverso: "Talvez seja mesmo preciso alguém como Elon Musk. Se Elon Musk ler este artigo, ficaria muito agradecido por um financiamento inicial de cerca de um milhão de euros." Em troca, oferece ao presidente executivo da Tesla uma pausa na quinta de alpacas que possui em Unterwellenborn, perto dali, "caso Elon precise, por uma vez, de se ligar à terra em vez de à gravidade zero", escreve à Euronews..
Europa: ofertas imobiliárias insólitas
A aldeia da Turíngia junta-se a uma série de negócios imobiliários pouco comuns. Em maio foi vendida por 60.000 euros uma ilha abandonada da antiga RDA, no mar Báltico – também um relicto do período da RDA, cujo interesse reside sobretudo na combinação entre decadência e isolamento.
Uma cabana off-grid numa ilha escocesa, à venda por 405.000 euros, fez manchetes; na Grécia, uma ilha privada por 247.000 euros foi colocada no mercado; e em Portugal, mas precisamente na Póvoa Dão, há uma povoação histórica e praticamente deserta à venda num negócio que promete revitalizar a região.
Há aqui um padrão recorrente: preços relativamente baixos combinam-se com localização remota, direitos de uso pouco claros ou necessidades de reabilitação elevadas – o valor real destes imóveis reside quase sempre no potencial, ainda difícil de medir.
Se a antiga aldeia de juventude da Turíngia se transforma de facto numa "aldeia do futuro" depende, portanto, não só da "visão" do comprador, mas também das autoridades e da forma como a Alemanha se consegue adaptar ao gerir património construído sem uso.