A falta de transparência na titularidade de imóveis neste país dificulta medir a quota dos grandes proprietários, dos novos intervenientes no mercado e o retrato do negócio em tempo real
A informação pública sobre a distribuição da propriedade imobiliária em Espanha continua a ser insuficiente. Pelo menos no que diz respeito à propriedade em mãos de grandes proprietários, isto é, titulares ou sociedades com mais de 10 fogos ou 1.500 m² de uso residencial.
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Os dados sobre a percentagem real, detidos pelo cadastro estatal, anonimizam a identidade dos proprietários. Em mercados como o do aluguer, da competência das comunidades autónomas, é possível obter essa informação mediante pedidos ao abrigo das leis de transparência para analisar o depósito das cauções dos inquilinos, pelo que muitas tipologias (habitações em propriedade, vazias, apartamentos turísticos...) ficam fora da análise. Isto impede saber com precisão quem são os seus proprietários em tempo real.
Um rastreio das operações imobiliárias realizadas desde o início de 2026 – as que são divulgadas pelas próprias empresas – permite perceber quem está a fazer mais movimentos no mercado ibérico, mas isso não significa que tenham ultrapassado, em número de propriedades, os agentes tradicionais que dominaram o panorama na última década; nomes já conhecidos nas grandes cidades como Blackstone, CBRE IM, Renta Corporación, Cerberus, Ares Management ou o Santander e a CaixaBank.
Espanha: novos investimentos até em solo público
A Fidere (um grupo de socimis especializadas na compra de habitação pública e de aluguer) protagoniza a maior operação do ano, com 1.050 milhões de euros. A canadiana Brookfield comprou-a à Blackstone, assegurando indiretamente a sua carteira de 47 edifícios e mais de 5.000 habitações em aluguer, numa operação datada de março deste ano.
Em maio, a Azora acordou comprar à Patrizia 1.200 habitações em aluguer na área metropolitana de Barcelona (uma das zonas mais pressionadas do Estado, com elevada densidade populacional em áreas como L'Hospitalet de Llobregat) por mais de 350 milhões de euros. A própria Patrizia as tinha adquirido à BeCorp em 2022 por cerca de 600 milhões.
Muitas outras operações foram assinadas ainda antes de concluída a construção: a Barings vai comprar à Aurora Homes 305 habitações acessíveis em Los Cerros (Vicálvaro) por mais de 70 milhões de euros, com entrega em 2029, e outras 188 em Valdebebas por mais de 56 milhões ao Grupo Ferrocarril.
As próprias comunidades autónomas e alguns municípios estão a ceder a concessão de solo público a este tipo de empresas, nalguns casos por prazos entre 45 e 75 anos, num país com um parque de aluguer social que não ultrapassa 1,72%, muito abaixo da média europeia, em torno de 8-9%. O caso da Culmia, a promotora controlada pelo fundo norte-americano Oaktree, é ilustrativo. Em 2025, entregou o lote 3 do Plano Vive da Comunidade de Madrid à alemã DWS através da venda de participações na sociedade concessionária, numa operação de 255 milhões de euros.
Precisamente, a bávara MEAG comprou à Culmia 50% de uma carteira que inclui 1.137 habitações do Plano Vive II (Comunidade de Madrid), 437 do plano de aluguer acessível do município da capital e 208 da Generalitat Valenciana.
Espanha: abranda bolha da habitação?
A compra e venda de habitação em Espanha está a abrandar ligeiramente devido ao forte aumento dos preços no mercado da habitação. É o que indicam os dados do Instituto Nacional de Estatística (INE) compilados pela Cushman & Wakefield ou estudos como o BBVA Research, que estima uma queda de 7,3% para este ano, ainda que com uma ligeira recuperação (0,6%) em 2027.
No relatório relativo ao segundo trimestre de 2026, a consultora imobiliária em causa detetou uma descida homóloga de 3,51% neste tipo de operações até maio de 2026, para um total de 286.000. Os seus analistas salientam também que o agravamento das condições de financiamento leva as famílias a recorrerem mais ao mercado de aluguer ou a permanecerem nele durante mais tempo, pressionando os preços neste segmento.
O relatório da C&W aponta “um aumento espetacular de 376%” em termos homólogos nos investimentos em habitação de aluguer e que “no primeiro semestre de 2026 o volume de investimento já é claramente superior ao de todo o ano de 2025”, atingindo 2.934 milhões de euros, no caso de operações de grandes proprietários ou fundos de investimento.
É um dado que pode parecer contraditório face à descida das compras de habitação, embora ambos os indicadores meçam realidades diferentes. Enquanto as estatísticas de compra e venda contabilizam o número de operações realizadas, o volume de investimento reflete o montante destinado à aquisição de habitações e carteiras imobiliárias, pelo que algumas operações de grande dimensão podem elevar significativamente o investimento total. Em Espanha, as aquisições de habitação por pessoas coletivas representaram 10% das operações em 2025, segundo o último relatório do Consejo General del Notariado espanhol.
Em qualquer caso, estes números devem ser lidos com cautela: não permitem aferir o número real de habitações em mãos das empresas no país, devido à opacidade sobre o total de propriedades; apenas mostram como evolui a compra e venda no mercado da habitação.
Em linha com outras investigações sobre o estado do mercado da habitação, a Oxford Economics assinala também no relatório de maio que espera uma moderação do crescimento do preço da habitação – para 5% em 2027 – depois de terem sido registadas taxas de dois dígitos em 2025 (12,89%), aguardando-se o dado previsto para este ano, que poderá rondar 11%. O travão, contudo, poderá ser apenas temporário, de acordo com as previsões atuais.
A desaceleração na criação de emprego, que reduz o rendimento disponível da população, e a recente subida das taxas de juro por parte do Banco Central Europeu perante o novo aumento da inflação figuram entre as possíveis causas deste arrefecimento futuro.
A habitação tornou-se o principal problema para os espanhóis. É isso que afirma 37,5% dos inquiridos pelo último barómetro do CIS de setembro, colocando-a à frente de outros problemas de natureza económica (21,6%) ou da imigração (19,7%).
Esta realidade agrava-se nos mercados mais pressionados. As seis grandes áreas urbanas espanholas concentram 36% dos lares, de acordo com o relatório anual do Banco de Espanha sobre o tema, e é aí que persiste a maior diferença entre a procura e a oferta de habitação disponível para a satisfazer.