Billionaires’ Row, conjunto de arranha-céus residenciais de luxo junto à extremidade sul de Central Park, em Nova Iorque, parece quase deserta, segundo estimativas de empresas imobiliárias
Quase metade dos apartamentos nos sete arranha-céus residenciais mais altos de Nova Iorque está atualmente vazia, incluindo a Central Park Tower, concluída em 2020 e considerada o edifício residencial mais alto do hemisfério ocidental, com mais de 470 metros.
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A urbanização da zona começou no início da década de 2010, com edifícios como o One57, o 432 Park Avenue e o 220 Central Park South. Todos chegaram ao mercado ao longo da mesma década, com a Central Park Tower a ser comercializada ainda antes de estar concluída.
Com um preço médio de oferta de 30 milhões de dólares (25,2 milhões de euros), muitos apartamentos continuam, sem surpresa, por vender.
A Central Park Tower, por exemplo, ainda tinha 87 apartamentos por vender em 2023. No início de 2025, a Extell Development terá refinanciado 18 apartamentos ainda por vender com um empréstimo de 270 milhões de dólares (227,6 milhões de euros), sublinhando as persistentes taxas de escoamento muito baixas.
Ainda assim, a maioria dos apartamentos que foram vendidos acabou nas mãos dos ultra-ricos do mundo, muitos dos quais nunca lá chegaram a viver.
EUA: 'parking money' em arranha-céus de Nova Iorque
Para bilionários em todo o mundo, estes apartamentos de luxo funcionam menos como casas e mais como verdadeiros "cofres-fortes" imobiliários, numa estratégia que parece privilegiar a preservação do capital em vez da geração de lucros.
Antes de mais, o dinheiro é canalizado para ativos imobiliários denominados em dólares norte-americanos, o que ajuda a proteger a riqueza da inflação, da volatilidade cambial e da instabilidade política noutros países. Estes ativos podem ainda ser usados como garantia quando os proprietários precisam de liquidez.
O mercado imobiliário de Nova Iorque é amplamente visto pelos ultra-ricos como uma classe de ativos de "porto seguro", comparável ao ouro ou à arte de primeira linha. As casas de luxo em Manhattan, em particular, oferecem uma reserva de valor estável e relativamente imune a choques económicos.
Outro fator é que estes investimentos permitem diversificar carteiras mantendo o anonimato. Os apartamentos são frequentemente adquiridos através de sociedades de responsabilidade limitada (LLC), que podem ocultar a identidade do proprietário.
Essa opacidade é particularmente atrativa para ultra-ricos muito expostos mediaticamente, que pretendem evitar o escrutínio público sobre os fluxos de capital ou limitar aquilo que as autoridades fiscais dos seus países de origem podem inferir sobre o seu património global.
Por fim, o fenómeno das "torres fantasma". Os apartamentos permanecem às escuras e desabitados durante grande parte do ano, o que faz parte, de forma calculada, da própria estratégia.
Para um bilionário, o potencial rendimento de arrendamento de um apartamento de luxo é muitas vezes irrelevante face ao incómodo de gerir inquilinos e ao risco de desgaste de um ativo mantido em estado impecável.
Manter o apartamento vazio garante que se conserva em perfeitas condições, pronto para ser liquidado rapidamente quando for preciso dinheiro.
Consequentemente, o valor do apartamento reside no facto de ser detido e não habitado, funcionando como uma reserva de capital líquida, transmissível e hipotecável num dos mercados imobiliários mais cobiçados do mundo.
Estados Unidos: o bairro mais exclusivo do mundo
Os residentes da Billionaires' Row formam, provavelmente, um dos enclaves mais exclusivos do planeta. Ainda assim, raramente convivem como vizinhos e muitos permanecem totalmente anónimos.
A lista de proprietários é dominada por titãs dos fundos de cobertura norte-americanos e magnatas da tecnologia.
Ken Griffin, fundador e presidente-executivo da Citadel, um dos fundos de cobertura mais bem-sucedidos do mundo, foi notícia em 2019 ao fechar a compra de uma penthouse quádrupla recorde por 238 milhões de dólares (200,6 milhões de euros) no 220 Central Park South.
Michael Dell, fundador e presidente-executivo da Dell Technologies, também comprou na mesma faixa. Em 2014, adquiriu uma penthouse no One57 por 100,5 milhões de dólares (84,7 milhões de euros), então um recorde para a casa mais cara de sempre vendida em Nova Iorque.
A eles juntam-se outros nomes de peso do mundo financeiro, como Bill Ackman, da Pershing Square Capital Management, e Daniel Och, presidente e antigo presidente-executivo da Och-Ziff Capital Management.
Para lá dos compradores norte-americanos, muitas das torres pertencem a membros da elite global.
Entre eles contam-se figuras como o magnata saudita do imobiliário Fawaz Alhokair, que comprou a residência mais alta do 432 Park Avenue, o empresário têxtil de Hong Kong Silas Chou e Sting, o popular cantor britânico.
Muitos destes proprietários pertencem a famílias abastadas há várias gerações e a dinastias industriais da Ásia, da Europa e da América do Sul.
Ainda assim, para cada proprietário identificável, há dezenas de outros escondidos atrás de estruturas societárias complexas.
O resultado é um paradoxo curioso: alguns dos metros quadrados mais caros do planeta pertencem legalmente a empresas-fantasma.
O que realmente caracteriza estes proprietários é a sua transitoriedade. Um bilionário pode passar duas semanas por ano numa penthouse em Manhattan antes de seguir para uma propriedade nos Hamptons, uma villa em Saint-Tropez ou um apartamento em Knightsbridge, em Londres.
Por isso, a relação entre pessoal e residentes nestes edifícios é muitas vezes impressionante. Muitos funcionam com serviços de concierge de luxo 24 horas por dia e, nalguns casos, chefs privados, mantendo os apartamentos num estado de prontidão permanente, mesmo que o dono não ponha lá os pés há anos.
Nesse sentido, a Billionaires' Row está também cheia de "moradores fantasma", que são donos da vista, mas raramente aparecem na fotografia.
Estados Unidos: ofensiva de Mamdani contra bilionários
As finanças da cidade de Nova Iorque sofreram um forte abalo na semana passada, quando o autarca Zohran Mamdani apresentou o seu primeiro orçamento preliminar desde que tomou posse no início do ano.
O autarca, que chegou ao poder com uma plataforma centrada na acessibilidade radical e num "crackdown" à exploração por parte dos bilionários, anunciou que a cidade enfrenta um défice orçamental de 5,4 mil milhões de dólares (4,5 mil milhões de euros).
Para corrigir a situação, Mamdani propôs uma estratégia de "duas vias" que abriu de imediato caminho para um confronto político de alto risco tanto com o governo do estado, em Albany, como com o setor imobiliário da cidade.
A primeira via passa por um aumento significativo do imposto sobre o rendimento das pessoas singulares para os residentes mais ricos, visando concretamente um acréscimo de 2% para quem aufere mais de 1 milhão de dólares (850 mil euros) por ano, para financiar uma ambiciosa agenda social.
Naquilo que muitos observadores descrevem como uma "opção nuclear" táctica, a segunda via de Mamdani prevê um aumento de 9,5% na taxa de imposto predial da cidade, elevando a média de 12,28% para cerca de 13,45%.
Mamdani classificou explicitamente esta segunda opção como "último recurso", sublinhando que a cidade só seria empurrada para este "caminho prejudicial" se o estado recusar autorizar Nova Iorque a "taxar os ricos".
A proposta afetaria mais de 3 milhões de apartamentos e 100 mil imóveis comerciais nos cinco bairros da cidade, podendo representar o primeiro aumento significativo do imposto predial em Nova Iorque desde 2003.
O setor imobiliário e a assembleia municipal reagiram com o previsível alarme, argumentando que um aumento de 9,5% acabaria inevitavelmente por recair sobre os inquilinos, já sobrecarregados, através de custos mais elevados repercutidos pelos senhorios.
Enquanto associações empresariais receiam que o acréscimo de encargos estrangule a recuperação económica, Mamdani mantém-se firme, sustentando que o buraco fiscal foi herdado de anos de má gestão e que a classe de bilionários da cidade tem, finalmente, de contribuir com a sua "parte justa" para manter os serviços municipais essenciais.