Comprar casa na Europa: impostos acompanham do negócio à venda, veja onde o património imobiliário paga mais e menos impostos.
Ter casa na Europa implica pagar impostos em quase todas as etapas: na compra, na posse, no arrendamento e na venda.
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Por todo o continente, ser proprietário de um imóvel implica um emaranhado de impostos que o acompanham desde o momento em que assina o contrato até ao dia em que vende, quer o imóvel esteja vazio, quer lhe renda aluguer.
Quanto paga, na prática, depende muito de onde compra. Dados do Global Property Guide, que acompanha a fiscalidade imobiliária em mais de 80 países, mostram que a habitação é fortemente tributada em todo o continente.
Há quatro impostos sobre imóveis que merecem atenção.
Existe um imposto de transmissão pago na compra, por vezes chamado imposto de selo; um imposto anual sobre o património imobiliário, calculado com base no valor avaliado, de mercado ou matricial da casa; um imposto sobre rendimentos de arrendamento; e um imposto sobre mais-valias aplicado ao lucro obtido na venda.
É difícil estabelecer um ranking claro.
Cada país aplica a sua própria tabela, muitas taxas máximas são apresentadas como intervalos e não como um único valor, e a base sobre a qual incide cada imposto difere de país para país.
Ainda assim, há um país que surge sistematicamente perto do topo de quase todas as listas.
Europa: quanto se paga de imposto sobre rendimentos de arrendamento?
Para quem compra para arrendar, o imposto sobre rendimentos de arrendamento é o que mais pesa na rentabilidade, e é aí que as diferenças entre países são maiores.
O Global Property Guide simula quanto pagaria um proprietário não residente em três níveis de renda mensal: 1 500 euros, 6 000 euros e 12 000 euros.
Com uma renda mensal modesta de 1 500 euros, a Dinamarca é o país mais exigente, cobrando 42,11% desde o primeiro euro, com os Países Baixos logo atrás, com 36%, e a Finlândia, com 30%. No extremo oposto, Chipre começa em zero, enquanto o Luxemburgo aplica uma taxa simbólica de 2,94%.
Se a renda sobe, a ordem altera-se.
Com rendas de 12 000 euros mensais, a Bélgica lidera a tabela com 47,27%, seguida da Dinamarca com 43,22%, e da Alemanha e da Grécia, ambas com 41%.
Há países em que quase não há variação: Itália mantém-se nos 21%, Portugal nos 28% e os Países Baixos nos 36%, independentemente do valor recebido, o que pode tornar estes mercados uma vantagem ou uma penalização, consoante o nível de renda.
Os países onde a carga fiscal aumenta mais são, em geral, aqueles que somam o rendimento de arrendamento ao imposto sobre o rendimento geral. A Áustria é um bom exemplo.
Na Áustria, esse rendimento é tributado na mesma escala progressiva que um salário, começando em zero abaixo de 13 308 euros e chegando aos 55% acima de 1 milhão de euros. Nestes casos, o imposto sobre a propriedade que mais pesa é, na prática, o imposto sobre o rendimento com outro nome.
Imposto de transmissão: quanto custa comprar um imóvel
É no imposto pago na compra que a Bélgica volta a destacar-se.
Os compradores podem enfrentar uma taxa de até 12,5% do preço, ligeiramente acima da taxa máxima de 12% no Reino Unido, dos 10,4% nos Países Baixos e dos 10% no Luxemburgo.
Na Bélgica, o imposto é definido região a região, pelo que o código postal tem um peso significativo.
Se comprar uma casa de 500 000 euros em Bruxelas ou na Valónia sem direito a qualquer redução, pagará os 12,5% na totalidade, ou seja, uma fatura fiscal de 62 500 euros logo à partida.
Para quem compra para habitação própria, o cenário melhora. Bruxelas isenta os primeiros 200 000 euros do preço de compra para determinados compradores, reduzindo a fatura de uma casa de 500 000 euros para 37 500 euros.
A Valónia oferece uma taxa reduzida de 3% a compradores elegíveis, baixando o imposto para cerca de 15 000 euros. Quem adquire habitação social elegível a uma entidade pública na Valónia não paga imposto de registo, enquanto a Flandres aplica taxas e benefícios próprios.
No extremo oposto, a Estónia e a Chéquia não cobram imposto de transmissão nas compras.
Na Lituânia, os encargos de aquisição rondam 0,4%, cerca de 2 000 euros numa casa de 500 000 euros, uma fração das dezenas de milhares que podem ser cobrados na Bélgica.
Países europeus: quem tem o imposto anual sobre imóveis mais elevado?
Mesmo com uma casa vazia, o proprietário pode continuar sujeito a impostos sobre o imóvel.
É aqui que é preciso atenção, porque o imposto anual sobre imóveis é o valor que mais vezes é mal compreendido.
Os países não tributam exatamente a mesma base. Alguns aplicam uma percentagem ao valor de mercado da casa, outros a um valor cadastral ou patrimonial muito mais baixo, que pode estar desatualizado há décadas, e o Reino Unido nem sequer usa percentagens, preferindo enquadrar as casas em escalões de valor.
Em Espanha, a taxa máxima de imposto sobre imóveis pode chegar aos 4,8% em alguns municípios, mas incide sobre o valor cadastral e não sobre o valor de mercado, o que torna a percentagem de referência bastante menos significativa.
Se olharmos antes para o que os proprietários pagam, em média, por uma casa avaliada em cerca de 300 000 euros, as diferenças reduzem-se bastante, porque cada país define de forma distinta o valor tributável.
No Reino Unido, o council tax para um imóvel desse tipo situa-se normalmente entre 2 000 e 3 200 euros por ano, consoante o escalão de valor e a autoridade local.
Em França, a taxe foncière e, em Espanha, o IBI andam, em geral, entre 700 e 1 800 euros, já que ambos se baseiam em valores tributáveis normalmente muito inferiores aos preços de mercado. O précompte immobilier belga, calculado a partir de um valor de renda teórico de 1975, fica muitas vezes numa faixa semelhante.
Na Alemanha, o Grundsteuer, reformulado em 2025, é muitas vezes mais baixo do que em muitos países vizinhos, embora as contas variem significativamente de município para município com o novo sistema de avaliação.
Em Chipre e em Malta, os proprietários não pagam qualquer imposto anual sobre imóveis, porque nenhum dos dois países o aplica.
Europa: quanto se paga de imposto sobre mais-valias ao vender um imóvel
Se vender com lucro, o imposto pode variar muito, sendo muitas vezes mais decisivo o tempo de propriedade do imóvel do que a taxa em si.
A Dinamarca é o país mais pesado neste capítulo, tributando as mais-valias em até 52,07% quando são somadas ao rendimento global.
Num lucro de 250 000 euros, isso significa até 130 000 euros de imposto, deixando cerca de 120 000 euros líquidos.
Malta está praticamente no extremo oposto.
O país não tributa a mais-valia, aplicando antes uma taxa fixa de 12% sobre o preço de venda, como custo de transação, que desce para 5% se o vendedor não for profissional do setor e alienar o imóvel no prazo de cinco anos.
A Alemanha segue ainda outra via: se possuir o imóvel há mais de dez anos, toda a mais-valia, os 250 000 euros, fica isenta de imposto.
Se vender antes desse prazo, a tributação faz-se à taxa de imposto sobre o rendimento aplicável, acrescida de eventual sobretaxa de solidariedade.
Europa: onde é que a propriedade é mais tributada?
Somando os quatro impostos, há um país que se destaca.
A Bélgica surge no topo, ou muito perto, na compra, na posse e no arrendamento, e só o regime de tributação das mais-valias, entre 16,5% e 33%, oferece algum alívio.
Na outra extremidade estão Chipre e Malta. Chipre começa o imposto sobre rendimentos de arrendamento em zero, Malta não tributa as mais-valias e nenhum dos dois cobra imposto anual sobre imóveis, o que os coloca entre os destinos com menor carga fiscal do continente para quem é proprietário.
Para um investidor transfronteiriço, o preço de compra anunciado é apenas o ponto de partida.
O que determina se uma casa na Europa compensa é a parte do retorno que a legislação fiscal local lhe permite conservar e, nesse aspeto, a diferença entre um apartamento em Bruxelas e uma vivenda em Chipre é suficientemente grande para mostrar que, em matéria de impostos sobre a propriedade, a Europa está longe de funcionar como um mercado único.